Исполнение договора купли-продажи недвижимости и последствия его нарушения

Елена Шулейко,
заместитель председателя хозяйственного суда г. Минска

Исполнение договора продажи недвижимости отличается определенными особенностями, требующими специального регулирования. В соответствии с п. 5 ст. 424 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) к этому виду договора применяются положения, предусмотренные общими положениями о купле-продаже, в части, не урегулированной специальными нормами § 7 гл. 30 ГК.

Общие положения об исполнении

Традиционно под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий, в частности, передача-принятие вещи и т.д. Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства исходя из п. 3 ст. 395 ГК.

Пример 1

Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску ОДО «П» к ОАО «К» о взыскании 3 043 904 руб.

В исковом заявлении истец указал, что ответчик не внес арендную плату.

Ответчик предъявленные требования не признал, ссылаясь на:

— истечение срока действия договора;

— наличие предписания главного государственного санитарного врача, запрещающего дальнейшее использование оборудования по назначению;

— наличие запроса хозяйственного суда о наложении ареста на оборудование.

Довод ответчика об истечении срока действия договора не был принят судом во внимание на основании следующего. Сторонами 12.05.2003 был заключен договор аренды торгового зала. Срок действия договора был определен сторонами с 15.05.2003 по 15.05.2006. Решением хозяйственного суда области с ответчика ранее была взыскана в пользу истца задолженность по арендной плате за пользование торговым залом за период с 12.04.2006 по 30.06.2006. В период с 01.01.2007 по 30.04.2007 ответчик также продолжал пользоваться объектом недвижимого имущества без внесения арендной платы.

С учетом фактических обстоятельств дела и имевшихся доказательств суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ОДО «П».

О правовой природе юридических действий по исполнению обязательства в юридической литературе были высказаны две противоположные точки зрения. Одни ученые рассматривают такие действия как юридические поступки, то есть юридический эффект наступает независимо от субъективного момента, а другие — как сделку. Определение юридической природы действий по исполнению обязательства имеет и практическое значение, ведь если исполнение является сделкой, то должны применяться общие правила о совершении сделок.

Для достижения конечного результата, который являлся целью заключения договора, стороны должны принимать меры по исполнению возникшего из договора обязательства. Учитывая это, мы склоняемся к мысли, что исполнение является сделкой, поскольку исполнение обязательства является именно тем результатом, для достижения которого возникло это обязательство. Должник, осуществляя правомерное действие, направленное на прекращение обязательства, совершает сделку.

Согласно п. 1 ст. 378 ГК обязательство может быть прекращено полностью либо частично по основаниям, предусмотренным ГК, иными актами законодательства либо договором. Прекращение обязательства означает, что его стороны (кредитор и должник) утрачивают по этому обязательству принадлежащие им права и обязанности. С момента прекращения обязательства у кредитора прекращается право требования, а у должника — соответствующая обязанность по его исполнению. Обязательство прекращается при наличии юридических оснований, то есть юридических фактов, обладающих правопрекращающими свойствами. Как следует из приведенной выше нормы п. 1 ст. 378 ГК, эти юридические факты (основания) могут быть как нормативно установленными, так и предусмотренными сторонами в договоре. Среди десятка таких оснований, прекращающих обязательство, на первом месте значится надлежащее исполнение. Его критерии содержатся в гл. 22 ГК, посвященной исполнению обязательств.

Большинство критериев надлежащего исполнения определено императивными либо диспозитивными нормами закона. Если в первом случае требования закона являются для сторон обязательными, то во втором случае стороны вправе изобрести свою модель исполнения. В случаях императивности регулирования, даже если обязательное требование, предусмотренное законодательством, сторонами в договор не включено, то оно, тем не менее, входит в содержание обязательств и обязательно для сторон. При диспозитивности определения условия договора значение имеет условие, определенное сторонами по своему усмотрению, если это не противоречит законодательству. И только при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечет его прекращение (см. ст. 379 ГК). Для наступления указанного последствия требуется, чтобы последовавшее после заключения договора исполнение соответствовало определенным требованиям. Прежде всего обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что должник обязан исполнить обязательство в натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете. Замена исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставлением потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществ-ления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (или воздержания от его осуществления) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия, например, о качестве передаваемого товара, сроке, месте исполнения обязательства, то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства. Таким образом, реальное и надлежащее исполнение — разноплоскостные явления. В первом выражена сущность исполнения как совершения определенного действия, а во втором — качественная характеристика действия (воздержания от действия)¹.

Предмет исполнения представляет собой вещь, результат работы, в том числе результат интеллектуальной деятельности. Должник обязан передать кредитору предметы исполнения надлежащего качества в установленном количестве. Например, согласно п. 1 ст. 132 ГК если отчуждается предприятие как имущественный комплекс, то в состав предмета исполнения входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализацию предприятия, его продукции, работы и услуги (фирменные наименования, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором. В силу предписаний п. 1 ст. 530 ГК не могут входить в предмет исполнения по обязательству, связанному с передачей предприятия по договору купли-продажи, только те права и обязанности, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Такой вывод имеет и практическое значение. Норма ст. 367 ГК устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают должника от исполнения обязательства
в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором. При неисполнении же обязательства, напротив, возмещение убытков и уплата неустойки по общему правилу освобождают должника от такого исполнения.

ГК содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы кредитора в обязательстве по передаче индивидуально-определенной вещи. Согласно ст. 369 ГК кредитор вправе требовать отобрания такой вещи у должника. Право отпадает, если вещь уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления.

Полный текст статьи доступен только для подписчиков журнала
оформить подписку на журнал