Признание права на строительство квартиры в ЖСК

Судом сделан вывод об имевшем место нарушении жилищных прав члена ЖСК.

Суд района рассмотрел иск Т к жилищно-строительному кооперативу и З о признании права на строительство квартиры, частичной отмене решения собрания уполномоченных ЖСК и признании недействительным договора о долевом строительстве квартиры, заключенного между ЖСК и З.

В заявлении суду Т указала, что с момента образования жилищно-строительного кооператива является его членом и осуществляет строительство трехкомнатной квартиры. Решением собрания членов кооператива от 19.09.1999 распределено строительство квартир. Т строила квартиру в 5 подъезде дома общей площадью 74,2 м². Решением собрания от 16.01.2002 была принята балльная система распределения квартир, т.е. квартиры с лучшими потребительскими качествами (этажность, расположение и т.п.) должны в первую очередь предлагаться членам кооператива, активно участвующим в работе ЖСК и соблюдающим финансовую дисциплину, а вновь вступающим следовало распределять квартиры согласно жеребьевке с последующим утверждением на общем собрании. Тогда же были утверждены списки членов кооператива для распределения квартир, где под № 20 указана ее фамилия и строительство трехкомнатной квартиры площадью 90,9 м². Затем в кооперативе был избран другой председатель, изменился заказчик строительства дома, изменился и состав семьи Т. Однако ее право на строительство квартиры площадью 90,9 м² новым руководством не оспаривалось, с учетом указанной площади жилого помещения председатель выдавал ей необходимые справки для получения льготного кредита.

В декабре 2003 г. решением общего собрания членов кооператива утверждена корректировка плана дома (увеличилась этажность), по которому площадь строящейся квартиры в двух уровнях составила 102,2 м² и должна была располагаться на 8–9 этажах дома. Однако в октябре 2004 г. председатель кооператива заключил договор о долевом участии в строительстве этой квартиры с З, и тот решением собрания уполномоченных утвержден в списках кооператива. Ей же была предложена трехкомнатная квартира площадью 91,1 м² в другом подъезде, с маленькой кухней, в то время как ее семья составляет 6 человек.

Ссылаясь на то, что в данном случае имело место нарушение ее права на строительство трехкомнатной квартиры, истица, с учетом уточнения требований, просила признать за ней право на строительство квартиры площадью 114 м² (после обмера агентством по регистрации и земельному кадастру) в двух уровнях с выходом на веранду на 8–9 этажах в доме кооператива, признать недействительным договор о долевом участии в строительстве, заключенный между ЖСК и З на строительство этой трехкомнатной квартиры, отменить решение собрания уполномоченных членов кооператива от 29.06.2005 в части утверждения З в списке на строительство данной квартиры.

Представитель ЖСК заявленные требования не признал и пояснил, что квартира, на которую заключен договор долевого строительства с З, никогда ранее не выделялась истице.

Ответчики заявленные требования не признали и указали, что договор долевого строительства с З заключен обоснованно. Право у Т на строительство квартиры площадью 114 м² отсутствует, поскольку лишь правление кооператива занимается распределением квартир по этажности, расположению, а члены ЖСК осуществляют строительство жилой площади, а не конкретной квартиры.

В своем решении по делу суд указал следующее.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) сделка является недействительной по основаниям, установленным настоящим Кодексом либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с требованиями устава ЖСК органами управления кооператива являются общее собрание членов кооператива и правление. При этом общее собрание занимается распределением квартир, принимает решение о предоставлении освободившегося жилого помещения в доме. Правление ЖСК имеет право заключать договоры, связанные с его деятельностью, распределяет квартиры по этажам между членами кооператива по окончании строительства.

Судом установлено, что истица Т, будучи нуждающейся в улучшении жилищных условий, с 1997 г. является членом ЖСК, где осуществляет строительство трехкомнатной квартиры. Решением общего собрания от 19.09.1999 ей была предоставлена для строительства трехкомнатная квартира общей площадью 74,2 м², расположенная в 5 подъезде строящегося жилого дома.

Решением общего собрания от 16.01.2002 прежнее решение было отменено и принято решение о применении балльной системы распределения квартир, согласно которой квартиры с лучшими потребительскими характеристиками (этажность, расположение) предлагаются членам ЖСК, активно участвующим в его работе и соблюдающим финансовую дисциплину. Во исполнение данного решения была проведена жеребьевка квартир, составлен список от 24.04.2004, где указано о предоставлении Т для строительства трехкомнатной квартиры площадью 90,9 м². Кроме того, никакие характеристики данной квартиры определены не были (этаж, планировка, расположение, подъезд и т.д.). Однако решением общего собрания членов ЖСК данный список не был утвержден. В конце 2002 г. заказчиком строительства жилого дома стала другая организация. Вновь избранный председатель кооператива не оспаривал права Т на строительство квартиры площадью 90,9 м², в связи с чем на протяжении времени с 2003 г. он предоставлял ей справки из расчета данной площади для получения льготного кредита. Решением общего собрания ЖСК от 12.12.2003 была утверждена корректировка дома (увеличение этажности и др.), в результате чего квартиры площадью 90,9 м² в доме отсутствуют.

В соответствии с протоколом общего собрания от 12.12.2003 корректировка проекта должна была финансироваться за счет средств участников долевого строительства. На основании данного решения собрания 08.10.2004 между кооперативом и З был заключен договор долевого строительства квартиры общей площадью 102,2 м² (впоследствии после обмера — 114 м²). Далее протоколом собрания уполномоченных от 29.06.2005 З был утвержден как участник долевого строительства в ЖСК на строительство квартиры площадью 102,2 м².

Суд посчитал, что в удовлетворении требований Т необходимо отказать, поскольку не было установлено никаких нарушений при заключении договора долевого строительства с З. Договор с ним заключен на строительство квартиры площадью 102,2 м², при этом право Т на строительство данной квартиры не подтверждено, поскольку имеется единственный утвержденный общим собранием список распределения жилья в строящемся доме, согласно которому Т осуществляет строительство трехкомнатной квартиры площадью 74,2 м². Председатель ЖСК имел основания и полномочия заключать договоры долевого строительства в ЖСК с З. При указанных обстоятельствах нет также оснований считать незаконным решение собрания уполномоченных об утверждении З как участника долевого строительства в ЖСК, поскольку З не мог быть и не был включен в члены кооператива, не являлся таковым и, таким образом, в дальнейшем не мог участвовать при распределении квартир между членами ЖСК.

Право Т на строительство квартиры площадью 102,2 м² (в дальнейшем 114 м²) ничем не подтверждено.

В кассационной жалобе истица просила решение отменить, считая его необоснованным, поскольку изложенные в решении выводы суда не соответствовали установленным фактам, не подтверждены достаточными и достоверными доказательствами. В суде председатель кооператива не оспаривал то обстоятельство, что предоставленная ответчику З трехкомнатная квартира в двух уровнях площадью 102,2 м² до корректировки проекта имела площадь 90,9 м² и выделялась ей. От строительства этой квартиры она не отказывалась, с августа 2004 г. имела право на льготное кредитование 120 м² жилья. Состав ее семьи составляет 7 человек (в том числе и ребенок — инвалид с детства). Она является членом ЖСК с момента его образования, все это время не имела задолженности по взносам, следовательно, имела право на получение квартиры с лучшими потребительскими качествами. Она участвовала в распределении квартир задолго до заключения договора с З. Кроме того, нарушение ее жилищных прав установлено и при проведении проверки прокуратурой.

Кассационная жалоба признана подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 111 Жилищного кодекса Республики Беларусь члену организации граждан-застройщиков предоставляется жилое помещение в соответствии с суммой его паевого и иных взносов и нормой общей площади жилого помещения, предусмотренной уставом организации граждан-застройщиков.

Согласно уставу ЖСК лицу, принятому в члены ЖСК, предоставляется в бессрочное пользование отдельная квартира в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса из расчета 15 м² жилой площади на человека; если до заселения дома состав семьи члена ЖСК увеличился, то он может получить большую квартиру только при наличии свободного жилого помещения.

ЖСК организован с целью улучшения жилищных условий членов кооператива и их семей путем строительства 113-квартирного жилого дома при сельском исполкоме за счет собственных средств граждан, государственных кредитов, а также средств граждан, привлеченных для строительства по принципу долевого участия, с последующей эксплуатацией и управлением домом.

В силу ст. 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 401 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь основаниями к отмене решения суда в кассационном порядке является полная или частичная необоснованность его; незаконность решения, т.е. неприменение или неправильное применение судом подлежащих применению норм материального или процессуального права.

Из материалов дела усматривалось, что истица Т с 1986 г. состояла на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в исполкоме. С ноября 1998 г. она являлась членом кооператива с составом семьи 3 человека (она, два несовершеннолетних сына). Проектной организацией в 1999 г. были разработаны строительные проекты для 87-квартирного 6, 7, 8, 9-этажного 4-секционного жилого дома и для 14-квартирного 6-этажного односекционного с офисными помещениями на  1 и 2 этажах дома. 4-секционный (4-подъездный) жилой дом предусматривался для возведения ЖСК, а односекционный (один подъезд) — для возведения райисполкомом (визуально по проектам все 5 подъездов составляют один жилой дом).

Согласно решению общего собрания членов ЖСК от 19.09.1999 Т предоставлено право строить трехкомнатную квартиру общей площадью 74,2 м² в пятом подъезде на третьем этаже строящегося дома.

Однако решением общего собрания членов кооператива от 16.01.2002 данное решение было отменено, принято решение о балльной системе распределения квартир. Квартиры с лучшими потребительскими характеристиками (этажность, расположение) должны были распределяться членам кооператива, активно участвующим в работе ЖСК и соблюдающим финансовую дисциплину. 24.04.2002 в ЖСК составлен список (общим решением не утверждался) с иным распределением квартир, согласно которому Т (о чем имеется и ее подпись) предоставлено право строить трехкомнатную квартиру площадью 90,9 м². Этим списком впоследствии руководствовались в кооперативе и после избрания в 2002 г. нового председателя, поскольку истице выдавались справки (в том числе и для банка) о строительстве трехкомнатной квартиры вышеуказанной площадью.