Регистрация объекта незавершенного строительства

Иван Говоровский,
юрист

В настоящее время из-за падения цен на недвижимое имущество могут возникать ситуации, когда юридические лица решают заключить договор купли-продажи недостроенного объекта с перспективой дальнейшего строительства через несколько лет. Сразу возникает вопрос о том, как лучше поступить: передать незавершенный объект без предварительной консервации и регистрации создания объекта незавершенного строительства и перехода прав на него либо провести процедуру консервации, а потом передать его по договору купли-продажи.

Законодательство, в частности Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее — ГК), не запрещает совершать подобные сделки. Пункты 1 и 2 ст. 220 ГК говорят, что право собственности на строящиеся здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством. В случаях, когда вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством. Кроме того, п. 3 ст. 220 ГК гласит, что до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях — до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

Так все же недвижимость или стройматериалы?

Сразу заметим, что перешедшее право собственности на строительные материалы не повлечет за собой перехода права пользования либо иного права на земельный участок, на котором расположен указанный объект. Согласно ст. 523 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Между тем судебная практика по данной категории дел складывается неоднозначно.

Пример

Стороны 31 мая 2006 г. заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Объект был передан покупателю. После приобретения объекта покупателю было выдано свидетельство о государственной регистрации создания здания производственного корпуса.

Продавец 13 марта 2007 г. обратился в хозяйственный суд с иском о признании сделки от 31.05.2006 недействительной, совершенной под влиянием заблуждения.

Отказывая в удовлетворении иска, хозяйственный суд первой инстанции указал, что действия истца при заключении и исполнении договора свидетельствуют о том, что им продавался объект, находящийся в стадии строительства, а не строительные материалы, из которых состоит объект. Кроме того, переданный архитектурный проект также свидетельствует, что предметом договора выступал объект незавершенного строительства, который предполагалось в дальнейшем реконструировать. Отсутствие в договоре описания объекта не является свидетельством того, что в намерения продавца входила продажа именно строительных материалов.

Апелляционная инстанция согласилась с такими выводами суда, указав при этом, что интересом продавца явилось получение за проданное имущество определенной денежной суммы.

На основании материалов дела, доводов кассационной жалобы и отзыва на нее Кассационная коллегия Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь пришла к выводу о том, что оснований для отмены судебных постановлений не имеется ввиду следующего.

В 2001 году спорный объект был приобретен на торгах унитарным предприятием «Я», которое, в свою очередь, по договору от 21.03.2003 продало объект СООО «А». Договор был удостоверен государственной нотариальной конторой. По акту приема-передачи объектов незавершенного строительства 1 апреля 2003 г. данное имущество было принято в собственность СООО «А».

СООО «А» 31 мая 2006 г. по договору купли-продажи передает в собственность данный объект незавершенного строительства своему учредителю — ООО «Б». Объект был передан в этот же день в количестве 1 единицы вместе с пакетом проектно-сметной документации покупателю. Покупателем 7 июля 2006 г. было получено свидетельство о праве постоянного пользования земельным участком, на котором расположен объект, а 11 августа 2006 г. ООО «Б» получило свидетельство о государственной регистрации создания здания производственного корпуса и возникновения права собственности на это здание.

Согласно п. 1 ст. 179 ГК сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Сторона, действовавшая под влиянием заблуждения, должна доказать, что такое заблуждение касается предмета сделки и имеет существенное значение для этого лица. Конкретные обстоятельства дела, приведенные выше, действия истца (продавца) по данному делу при приобретении и последующей продаже имущества не дают оснований сделать вывод о том, что продавец заблуждался относительно природы сделки и качества ее предмета. Истец по делу не доказал наличия заблуждения в отношении продаваемого объекта. Предмет договора был сторонами определен как купля-продажа недвижимого имущества, а не строительных материалов.

По мнению кассационной коллегии, не может быть принято во внимание утверждение кассатора о том, что апелляционная инстанция должна была применить п. 1 ст. 522 и п. 1 ст. 166 ГК. По договору купли-продажи от 31.05.2006 продавался не объект недвижимости, а не завершенное строительством капитальное строение, неразрывно связанное с земельным участком. Согласно ст. 3 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат незавершенные законсервированные капитальные строения. Приобретенное ООО «Б» строение не является законсервированным, поскольку истцом не представлены в судебные инстанции доказательства иного состояния объекта продажи. Таким образом, договор купли-продажи не подлежал обязательной государственной регистрации. Кассационная коллегия посчитала, что проданный объект отвечает критериям недвижимого имущества, указанным в п. 1 ст. 130 ГК, и не относится к строительным материалам.

Полный текст статьи доступен только для подписчиков журнала
оформить подписку на журнал