••• Приведение условий договора аренды в соответствие с законодательством

Евгения Дерябина,
стажер судьи хозяйственного суда Гродненской области

Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения. Все существенные условия договора, в том числе и по определению размера арендной платы, были согласованы и соответствовали действующему законодательству. Впоследствии в вопросы регулирования размеров арендной платы на законодательном уровне были внесены изменения. Является ли для сторон обязательным внесение изменений в действующий договор?

Вопрос отношения свободы договора и соответствия его законодательству является актуальным, особенно в условиях динамичного изменения определенных правовых норм. Проиллюстрируем это на примере.

С 1 января 2010 г. вступил в силу Указ Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее — Указ № 518). В силу норм Указа № 518 определение размера арендной платы претерпело ряд существенных изменений. Так, например, арендная плата рассчитывается исходя из базовой ставки арендной платы, выраженной в базовых величинах. Ранее базовая ставка была установлена в евро. Указом № 518 утверждено Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей (далее — Положение). Арендная плата рассчитывается исходя из арендуемой площади и ставки арендной платы. Под ставкой арендной платы понимается стоимость аренды одного квадратного метра арендуемой площади недвижимого имущества в месяц, рассчитанная исходя из базовой ставки с применением предусмотренных коэффициентов.

Согласно п. 9 Положения при расчете ставки арендной платы к базовой ставке применяются коэффициенты:

0,6–1, устанавливаемые облисполкомом или Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения зданий, сооружений в пределах населенного пункта;

от 0,5 до 3 включительно, устанавливаемые по соглашению между арендатором и арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если такое согласование предусмотрено законодательством.

Кроме того, в зависимости от вида деятельности, осуществляемой на арендуемых площадях, категории арендатора и недвижимого имущества к базовым ставкам применяются понижающие и повышающие коэффициенты. При наличии оснований для применения нескольких понижающих коэффициентов устанавливается один, более низкий коэффициент.

Говоря о существенных изменениях, внесенных Указом № 518 и влияющих на исчисление размера арендной платы, в качестве характерного примера можно отметить, что для всех арендаторов исключен коэффициент комфортности, а для арендаторов производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, — коэффициенты расположения арендуемых помещений в этих зданиях. Исключено понятие производственного, непроизводственного и смешанного использования арендованных помещений. При этом вводится повышающий коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за площади, арендуемые для размещения руководителя, структурных подразделений, осуществляющих материально-техническое, финансовое, кадровое, юридическое обеспечение, а также ведение бухгалтерского учета и делопроизводства.

И это только небольшой перечень нововведений.

Пунктом 13 Указа № 518 установлено, что договоры аренды и безвозмездного пользования, заключенные до вступления в силу Указа № 518 на срок до 31 марта 2010 г. включительно, действуют на определенных в них условиях и не требуют приведения в соответствие с Указом № 518. Договоры, заключенные на более длительный срок, необходимо было привести в соответствие с Указом № 518 в 3-месячный срок с даты вступления его в силу, то есть до 1 апреля 2010 г.

Частью 1 ст. 392 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.

Таким образом, установлен приоритет законодательства над договором, причем как действующего в момент заключения договора, так и вводимого в действие после его заключения. Существование императивных норм объясняется необходимостью обеспечения защиты либо публичных интересов, либо прав слабой стороны в гражданско-правовых отношениях. В отношении гражданско-правовых договоров это значит, что если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством. Данная норма содержится в ч. 2 ст. 392 ГК.

Часть 2 п. 15 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» гласит, что если сторонами соответствующие изменения в договор не будут внесены, то хозяйственный суд по иску заинтересованной стороны своим решением утверждает необходимые изменения в договор с момента вступления в силу акта законодательства, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора. Следовательно, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. Это же можно сказать и в отношении применения повышающих коэффициентов к арендной плате.

Исходя из ч. 2 п. 3 ст. 391 ГК при отсутствии обращений в хозяйственный суд и невнесении изменений в договор самими сторонами, взамен противоречащему законодательству условию договора, сторонами должна применяться соответствующая норма законодательства с момента введения ее в силу, если эта норма не является диспозитивной, применяемой в силу того, что соглашением сторон не установлено иное. Условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды нежилого помещения.

Согласно разъяснению Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.11.2008 № 03-30/2490 «О применении повышающих коэффициентов к арендной плате», когда возможность установления коэффициентов и их обязательный характер вытекают из норм Указа, то в результате внесения арендных платежей без учета введенных в установленном порядке повышающих коэффициентов образуется задолженность по договорным обязательствам. Данная задолженность может быть взыскана в судебном порядке.