••• Особенности аренды в сфере предпринимательства

Владимир Добранов

Желание и право собственника наиболее рационально распорядиться своим имуществом, возможность для другого лица воспользоваться этим имуществом для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности, когда обе указанные стороны могут извлечь выгоду, наиболее полно реализуются путем заключения договора аренды. Именно поэтому в практике предпринимательства этот договор получил большое распространение.

Специфика договора аренды в предпринимательстве

Развитие предпринимательства невозможно представить без использования договора аренды, который позволяет удовлетворить потребности предпринимателей в земельных участках и других природных объектах, в предприятиях и иных имущественных комплексах, зданиях, сооружениях, оборудовании, транспортных средствах и других вещах. Посредством этого договора субъект хозяйствования может приобрести во временное владение и пользование или во временное пользование дорогостоящее имущество, когда отсутствуют достаточные средства на его покупку или когда нет необходимости эксплуатировать имущество постоянно, а только в определенные периоды времени. Кроме того, вовлекая в гражданский оборот имущество, договор аренды способствует его более эффективному использованию собственником.

Практика применения договора в предпринимательстве весьма разнообразна и нередко приводит к судебному разбирательству возникающих споров. Анализ статистических данных хозяйственного суда Гродненской области свидетельствует о тенденции роста числа указанных споров. Так, если в 2007 году судом было рассмотрено 133 дела о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды, то в 2008 году количество этих дел увеличилось до 143, а за первое полугодие 2009 г. составило 103 дела. Поэтому представляется небезынтересным рассмотрение специфических особенностей договора аренды в сфере предпринимательства.

Очевидно, что договор аренды становится предпринимательским в том случае, когда он заключается предпринимателями или с их участием в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Иными словами, сторонами или одной из сторон такого договора аренды являются зарегистрированные в установленном порядке индивидуальные предприниматели, коммерческие юридические лица различных организационно-правовых форм в пределах осуществления ими предпринимательской деятельности. Следует отметить, что Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее — ГК) выделяет такие виды договора аренды, в которых либо одной из сторон, либо обеими сторонами могут быть только субъекты предпринимательской деятельности, действующие в предпринимательских целях. К такому виду договора аренды относится договор проката, являющийся предпринимательским договором аренды. Только между предпринимателями может заключаться договор финансовой аренды (лизинг). Наконец, к аренде в сфере предпринимательской деятельности следует отнести аренду предприятий. Законодательство не определяет стороны данного договора, но исходя из предпринимательских целей использования предприятия можно считать, что сторонами либо одной из сторон договора аренды предприятия являются субъекты предпринимательской деятельности.

Сторонами других названных в ГК видов аренды могут являться любые физические и юридические лица. Это относится к договорам аренды транспортных средств и аренды зданий и сооружений. Если данные договоры заключаются между субъектами предпринимательской деятельности или с их участием, то они квалифицируются как договоры в сфере предпринимательской деятельности.

Указанное выше позволяет говорить об особом субъектном составе участников договора аренды в области предпринимательства, и это, несомненно, первая и главная отличительная особенность названного договора.

Вторым отличительным признаком такого договора является цель, которой служит договор. Договор аренды становится предпринимательским тогда, когда он совершается в предпринимательских (коммерческих) целях. Если, к примеру, в одном случае договор аренды опосредует отношения по поводу передачи гражданину — предпринимателю — автомобиля для личного пользования, а в другом — передачу транспортного средства для перевозки грузов в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности, то только в последнем случае договор аренды приобретает черты предпринимательского.

С учетом особенностей предпринимательского договора аренды, можно сказать, что он заключается в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. Обеими сторонами либо одной из сторон данного договора являются субъекты предпринимательской деятельности, и по данному договору арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование в целях предпринимательства.

Несомненно, что те позитивные процессы, которые характерны для развития всего гражданского законодательства Республики Беларусь, в значительной степени коснулись и правового регулирования арендных отношений. Особенно повлияло на становление предпринимательства расширение круга объектов аренды за счет объектов, которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть предметом аренды, а также расширение прав сторон договора аренды, предоставление им большей свободы как в выборе партнеров, так и в согласовании условий аренды, снятие ненужных ограничений. Все это закреплено в ГК и принятых в его развитие законодательных актах.

Необходимость совершенствования механизма зашиты предпринимателей

Указанное выше не исключает необходимости совершенствования механизма защиты предпринимателей от возможных попыток ограничить свободу применения договора аренды путем принятия подзаконных актов (применительно к отдельным видам договора аренды).

Так, согласно ст. 596 ГК к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие положения об аренде, если иное не установлено законодательством. Не оспаривая обоснованность закрепленного в ст. 596 ГК принципа «закон специальный отклоняет закон общий» применительно к договорам аренды, следует отметить, что было бы целесообразнее заменить существующую формулировку «если иное не установлено законодательством» на «если иное не установлено ГК». Это исключило бы возможность регулирования отношений, вытекающих из отдельных видов договоров аренды, на уровне подзаконных актов, что может отрицательно сказаться на стабильности этих отношений.

Немаловажной проблемой является обеспечение сторонами договора аренды прав в полной мере пользоваться принципом свободы договора применительно к определению его условий. Обратимся, например, к ст. 590 и 591 ГК, в которых перечислены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя (ст. 590) и арендатора (ст. 591). Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды как потребованию арендодателя, так и по требованию арендатора не является исчерпывающим, и стороны могут установить и другие основания исходя из п. 2 ст. 420 ГК, относящихся к любому гражданско-правовому договору. И в этом случае мы можем говорить о свободе выбора сторонами договора оснований для его расторжения. Итак, стороны договора аренды могут расширить перечень оснований досрочного расторжения договора аренды. Но возникает другой вопрос: обладают ли они правом сократить этот перечень?

Поскольку в законе нет прямого указания относительно того, подлежат ли обязательному включению в договор аренды все перечисленные в ГК основания его досрочного расторжения, то этот вопрос разрешается в предпринимательской и судебной практике на основе постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление). В п. 9 постановления сказано, что указанный в ст. 590 ГК перечень оснований не может быть сокращен по соглашению сторон. Однако возможность досрочного расторжения договора аренды является правом, а не обязанностью каждой из сторон договора. И в силу этого стороны могут по взаимному соглашению включить в договор любые из перечисленных в ст. 590 ГК или иные по правилам п. 2 ст. 420 ГК основания досрочного расторжения договора аренды.

Из постановления видно, что оговорка об обязательности включения в договор всех оснований его досрочного расторжения дана только в отношении тех случаев, когда договор расторгается по требованию наймодателя (ст. 590 ГК), и ничего не сказано о перечне, установленном ст. 591 ГК (расторжение по требованию арендатора). Более того, постановление не может применяться в каждом случае, поскольку п. 1.10 Указа Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» установлены только два основания расторжения договоров аренды торговых мест по требованию наймодателя, если арендаторами являются члены советов индивидуальных предпринимателей, а именно:

систематическое (два и более раза в течение календарного года) невнесение ими арендной платы;

отсутствие у этих лиц специального разрешения (лицензии) на осуществление розничной торговли.

Представляется, что вопрос о том, вправе ли стороны договора аренды сократить предусмотренный ст. 590 и ст. 591 ГК перечень оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора, должен быть решен на законодательном уровне путем дополнения ст. 590 и 591 ГК конкретным указанием по этому вопросу. И на наш взгляд, дополнение должно быть следующего содержания: «указанный перечень может быть сокращен по соглашению сторон».