 Ежегодно около 800-900 земельных споров доходят до суда. Соседи оспаривают размещение общей границы своих земельных участков, решают наследственные дела, устанавливают земельные сервитуты и многое другое. Несмотря на то, что по статистике земельных споров в общей массе дел, которые рассматривают суды, не так много, каждое из этой категории довольно сложно и трудоемко. Правильное разрешение земельных споров имеет важное значение, поскольку обеспечивает социальную справедливость, стабильность и правопорядок в сфере земельных правоотношений, соблюдение земельного законодательства. Предстоящий Пленум Верховного Суда (ВС), который состоится 26 июня, проанализирует сложившуюся практику в данной сфере, а также разъяснит нижестоящим судам и иным правоприменителям недавно принятые законодательные новации в сфере земельных правоотношений. Накануне Пленума судья ВС Алексей Левкович дал интервью информационному агентству БЕЛТА. - Когда люди не могут договориться, они идут в суд. Как часто предметом судебного рассмотрения становится земельный участок, земля в целом? И почему Пленум ВС обратился именно к этой теме? - Общественное развитие в каждом государстве связано с регулированием земельных отношений, потому что земля - это и природный ресурс, и средство производства, и объект недвижимости. В настоящее время основным законодательным актом в Беларуси, регулирующим земельные отношения, является Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 года. Впоследствии, с учетом совершенствования земельных отношений, законом от 18 июля 2022 года кодекс был изложен в новой редакции. Внесены существенные изменения и дополнения. Их необходимость была обусловлена возникновением в практике, в том числе в судебной, вопросов правоприменения, нуждающихся в регулировании. С учетом этого обстоятельства, результатов проведенного ВС обобщения судебной практики было принято решение о разработке проекта нового постановления Пленума ВС о судебной практике рассмотрения земельных споров. Действующее постановление Пленума в большей части касается земельных отношений с участием граждан, поскольку было принято 22 декабря 2011 года, т.е. до создания единой системы судов Республики Беларусь. Существующие же реалии требуют разъяснения вопросов применения земельного законодательства и экономическим судам. Что касается распространенности земельных споров в судебной практике, следует сказать, что данная категория дел составляет приблизительно 0,5% всех рассмотренных дел. В процентном отношении это, кажется, немного, однако если перевести в числовое выражение, то это около 800-900 дел в год. Подавляющее большинство из этих споров - с участием граждан. Учитывая, что участниками процесса по каждому спору являются в большинстве случаев два и более лица, то при разрешении таких споров затрагиваются интересы тысяч наших граждан, а зачастую и членов их семей. - Почему земельные споры сложны для разрешения? С какими трудностями сталкиваются суды при их рассмотрении? - Сложность и трудоемкость земельных споров связана с рядом факторов. Во-первых, это необходимость тщательно изучить историю земельного участка и размещенного на нем строения. Нередко такой процесс затруднен тем, что необходимо отыскивать какие-либо документы, подтверждающие землепользование определенным земельным участком в его конкретных границах и размерах. Особенно это касается материалов в отношении земельных участков, предоставленных до 1990-х годов, когда правоудостоверяющие документы зачастую не получались землепользователями. Во-вторых, это проведение экспертного исследования по значительной категории земельных споров (например, о разделе земельного участка, определении порядка пользования им, об устранении препятствий в осуществлении прав на земельный участок), что требует скрупулезнейшего подхода к деталям как при назначении экспертизы, так и при изучении заключения эксперта. В-третьих, в ряде случаев при рассмотрении конкретного земельного спора между сторонами возникает другой спор, что требует получения дополнительных доказательств. Например, нередко при заявлении требований об устранении препятствий в осуществлении прав на земельный участок возникает спор о правильности установления границ. В-четвертых (пожалуй, это самое главное), - сохраняемый нами подход, который заключается в следующем: при разрешении земельных споров суд должен сопоставлять и в максимально возможной степени учитывать интересы каждого из спорящих землепользователей, а при вынесении судебного постановления по делам об обжаловании решений, действий (бездействия) компетентных органов - соблюдать баланс публичных и частных интересов. - Не каждый земельный спор рассматривает суд. Но в суд можно обратиться за обжалованием решения местного органа власти, верно? Поясните, какие споры разрешаются в судах, а когда следует обращаться в иные органы. - Новая редакция Кодекса о земле довольно четко разграничивает компетенцию судов и местных исполнительных и распорядительных органов по рассмотрению земельных споров. В частности, суды разрешают споры, связанные с правом частной собственности на земельные участки, их наследованием, возмещением убытков. Суды рассматривают споры между участниками совместного домовладения, лицами, имеющими капитальные строения (здания, сооружения) в общей собственности. Споры, связанные с границами земельных участков независимо от вида права на эти земельные участки, в отношении которых либо в отношении одного из которых фиксированная граница не устанавливалась, отнесены к исключительной компетенции местных исполнительных и распорядительных органов - Минского городского, городских (городов областного подчинения), районных исполнительных комитетов. Что касается иных споров, то они подведомственны судам и (или) местным исполнительным и распорядительным органам. Например, спор об установлении земельного сервитута подведомственен суду. Вместе с тем отнесение вопроса либо спора к компетенции исполкома не лишает права на судебную защиту. При несогласии с решением, действием (бездействием) этого государственного органа лицо может обжаловать их в суд в установленном законодательством порядке. - Какие споры судам приходится рассматривать чаще всего? - Как я уже отметил, ежегодно суды рассматривают 800-900 дел, возникающих из земельных отношений. Более 3/4 из них оканчиваются вынесением решения по существу спора. В апелляционном порядке при этом обжалуются судебные постановления по 20-25% дел. Верховным Судом Беларуси в надзорном порядке проверяется около 10% дел. Если говорить о спорах по их существу, то наиболее часто в суд обращаются с требованиями об устранении препятствий в осуществлении прав на земельный участок и об определении порядка пользования земельным участком. Значительную долю в общем объеме составляют дела по требованиям о недействительности государственной регистрации в отношении земельного участка, о прекращении права собственности на земельный участок в связи с его принудительным изъятием, об установлении земельного сервитута. - Когда причиной судебных споров становятся границы земельных участков? - Выше отмечалось, когда споры о границах земельного участка находятся в компетенции местного исполнительного и распорядительного органа. В случае, если фактические границы не совпадают с юридическими, указанными в правоустанавливающих документах, суд по требованию истца рассматривает спор об устранении препятствий. Требование истца может касаться устранения нарушений, связанных с лишением владения (допустим, сосед переместил забор на некоторое расстояние от границы земельного участка). А может касаться устранения нарушений, не связанных с лишением владения (например, ветки дерева нависают над смежным земельным участком, владелец которого требует их удалить). - Очевидно, что право на земельный участок возникает с момента госрегистрации. А какова ситуация с самовольно занятыми участками? - Кодекс о земле предусматривает, что право на земельный участок, ограничения (обременения) права на земельный участок возникает, переходит, прекращается с момента государственной регистрации соответственно его возникновения, перехода, прекращения. Исключения из этого правила предусмотрены только в отношении земельных участков, предоставленных во временное пользование для конкретных целей (огородничество, сенокошение и т.д.) или краткосрочную (до одного года) аренду. Право на самовольно занятый земельный участок (его часть) не возникает, и он подлежит возврату по его принадлежности. Вместе с тем законом от 18 июля 2022 года "Об изменении кодексов" (с учетом последующих изменений) предусмотрена возможность предоставления компетентными органами самовольно занятых земельных участков (их частей), так называемая земельная амнистия. Такая возможность может быть реализована до 1 января 2028 года и при соблюдении ряда условий, к которым относятся, например, внесение платы за право легализации, внесение платы за предоставление участка в частную собственность либо платы за право его аренды. - Вопрос "земельной амнистии" решают местные органы власти. Однако, предполагаю, что результат не всегда устраивает гражданина. Доходят ли до судов заявители? - На данный момент в судебной практике не было дел, связанных с отказом гражданину в предоставлении части самовольно занятого земельного участка. Во всяком случае в поле зрения ВС такие споры не попадали. Однако, как и любое решение об отказе в предоставлении земельного участка, оно может быть обжаловано в установленном законом порядке, т.е. непосредственно в суде. Срок "земельной амнистии" продлен до 1 января 2028 года. Поэтому у заявителей еще достаточно времени, чтобы разрешить свой вопрос. - Куда и в какие сроки должны обратиться наследники за госрегистрацией перехода права частной собственности на переданный по наследству земельный участок или права пожизненного наследуемого владения земельным участком? Что делать, если срок пропущен? - Кодексом о земле установлена обязанность наследников земельных участков, находящихся на праве собственности, обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности на переданный по наследству земельный участок по истечении срока для принятия наследства (который, напомню, составляет шесть месяцев), но не позднее 18 месяцев со дня открытия наследства. Для осуществления такой государственной регистрации наследнику следует обратиться с заявлением в соответствующее (по месту нахождения земельного участка) агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. Если 18-месячный срок пропущен, то наследник такого земельного участка вправе обратиться в суд с заявлением о продлении этого срока. Суд при наличии уважительных причин может продлить срок не более, чем на шесть месяцев. На более длительное время данный срок продлению не подлежит. Не может он быть и восстановлен по правилам, применяемым к срокам исковой давности. Это касается земельных участков, находящихся в частной собственности. Такие же сроки действуют и при наследовании земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении. Однако в этом случае вопрос о продлении срока разрешается не судом, а местным исполнительным комитетом. В силу положений земельного законодательства несоблюдение наследниками срока обращения за государственной регистрацией перехода прав на земельный участок является основанием для прекращения соответствующего права на этот земельный участок. То есть если наследник не обращается за госрегистрацией, может быть поставлен вопрос о принудительном изъятии земельного участка и прекращении права собственности на него. Если участок находится в пожизненном наследуемом владении, исполком может принять решение о прекращении соответствующего права на такой земельный участок. К слову, благодаря вступлению в силу обновленного законодательства по вопросам государственной регистрации недвижимого имущества процесс принятия наследства упростился. Новая норма закона исключает необходимость самостоятельного обращения человека к регистратору после посещения нотариуса. То есть нотариус по заявлению наследника отправляет в регистрирующий орган документы и впоследствии выдает наследнику свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. - По Кодексу о земле граждане, которые добросовестно, открыто и непрерывно владеют земельным участком как своим собственным в течение 15 и более лет, при отсутствии документов на него, могут приобрести этот земельный участок в частную собственность или получить его в пожизненное наследуемое владение, аренду. Как подтверждается добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком? - Необходимо сразу обратить внимание на то, что компетенцией по предоставлению гражданам в пожизненное наследуемое владение либо аренду, а также по передаче им в частную собственность земельных участков в связи с давностью владения этими участками обладают местные исполкомы. В судебном порядке может быть проверено решение исполкома, вынесенное по данному вопросу в случае, если оно обжалуется кем-либо из заинтересованных лиц. Что же касается критериев для определения условий, при которых возникает право на приобретение земельного участка, то владение является добросовестным, если нет противоправности в завладении земельным участком, т.е. отсутствует самовольность. Об открытости владения земельным участком свидетельствует очевидность этого факта для окружающих, а непрерывным признается владение земельным участком, если оно не прекращалось в течение всего срока владения. Доказательствами существования названных условий могут служит сведения, внесенные в земельно-кадастровую документацию, строительный паспорт, паспорт домовладения, документы об уплате земельного налога. Однако указанный перечень не является исчерпывающим, поэтому в подтверждение открытости, непрерывности и добросовестности могут быть представлены и другие доказательства. Добросовестное владение и самовольное занятие земельного участка, естественно, следует разграничивать. В первом случае речь идет о давностном владении, т.е. человеку некогда разрешили пользоваться земельным участком, он это делал добросовестно, длительное время и непрерывно. Постоянно что-то выращивал, обрабатывал и так далее. Как правило, вел личное подсобное хозяйство в сельском населенном пункте. Информация о владельце земельного участка была внесена не только в похозяйственные книги, но и земельно-кадастровую документацию. Возможно, владелец даже уплачивал некую сумму. Однако сегодня подтверждающих документов нет. Что касается самовольности занятия земельного участка, сам по себе этот факт свидетельствует о недобросовестности владения. - Много ли споров, когда владельцам приходится доказывать добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком, рассматривается в судах? - Нет, этих ситуаций не много. Заявления такого рода рассматривают исполкомы. Местные органы власти выносят решения о подтверждении приобретательной давности на объекты недвижимости, в частности на земельный участок. И только если заявителю поступает отказ, он может обратиться в суд. Но такое бывает довольно редко. - Планирует ли Пленум обратить внимание на вопросы, связанные с установлением земельного сервитута? Полагаю, что такие споры чаще всего возникают у субъектов хозяйствования. А между гражданами они возможны? - Установление земельного сервитута может потребоваться, например, для проведения коммуникаций, производства ремонтных работ, когда стена дома размещена по границе земельного участка. Споры об установлении земельного сервитута нередки в судебной практике, а в практике экономических судов являются одними из основных в категории земельных споров. Поэтому вопросы, связанные с разъяснением законодательства в этой части, безусловно, будут предложены к обсуждению и на заседании Пленума ВС. - Как разрешается судами вопрос о размере платы за пользование земельным участком при установлении сервитута? - Следует обратить внимание, что об установлении такой платы при отсутствии соглашения о ее размере может быть заявлено именно тем землепользователем, земельный участок которого обременяется земельным сервитутом. Такое требование подлежит заявлению в установленном процессуальным законом порядке, т.е. путем подачи иска. Причем сделать это можно как в ходе разрешения спора об установлении сервитута, так и после вынесения судебного постановления об установлении сервитута. Что касается размера платы за пользование земельным участком, то при его определении необходимо учитывать вид права на земельный участок, срок действия земельного сервитута, цели его установления и другие заслуживающие внимания обстоятельства. К ним, например, можно отнести место расположения земельного участка, его целевое назначение. Такой вопрос, как правило, требует специальных познаний в области оценки имущественных прав и нередко разрешается путем назначения экспертизы и получения заключения эксперта. Кстати, сервитут устанавливается лишь тогда, когда нет иной возможности обеспечить реализацию права лица, требующего установления такого сервитута. При наличии иной возможности сервитут вне зависимости от стоимости такой возможности не может быть установлен. Иными словами, если соседу удобнее сделать проезд через ваш участок, однако он может объехать вокруг, сервитут не будет установлен. - По каким причинам обычно изымают земельные участки у владельцев и как решается вопрос с компенсацией? - В судебной практике вопрос принудительного изъятия земельного участка ставится, как правило, из-за нарушения законодательства об охране и использовании земель, несоблюдения условий отвода земельного участка и др. Принудительное изъятие земельного участка, находящегося в частной собственности, возможно путем подачи иска в суд. В иных случаях прекращение права производится по решению компетентного местного исполнительного и распорядительного органа. Что касается возмещения суммы собственнику земельного участка при его принудительном изъятии за нарушение законодательства об охране и использовании земель, это является дополнительной гарантией соблюдения прав собственника изымаемого земельного участка. Законодательством определено, что подлежит возмещению сумма, полученная от продажи земельного участка с публичных торгов, за вычетом расходов на их проведение, но не более суммы, уплаченной собственником при приобретении земельного участка, с учетом инфляции. Тем самым право на возмещение затрат наступает лишь тогда, когда земельный участок после его принудительного изъятия у собственника продан с публичных торгов, а не непосредственно после принудительного изъятия. Что же касается размера суммы, то порядок его определения довольно четко прописан в названной норме, и на настоящем этапе каких-либо споров о правильности применения данного положения кодекса не возникало. Также необходимо отметить, что вопросы выкупа земельного участка для государственных нужд урегулированы как Кодексом о земле, так и принятым для его реализации постановлением Совета Министров №32 от 13 января 2023 года. - По каким основаниям суд может признать недействительной госрегистрацию создания, изменения и прекращения существования земельного участка? - Важно отметить, что государственная регистрация создания, изменения и прекращения существования недвижимого имущества, в том числе земельного участка, может быть признана недействительной только в судебном порядке. Такой же порядок установлен для признания недействительной государственной регистрации возникновения, перехода прав, ограничений (обременений прав) на недвижимое имущество. Основания признания недействительной государственной регистрации создания либо изменения земельного участка могут быть различны. Однако в судебной практике, как правило, признание недействительной такой регистрации связано с допущенными при установлении границ земельных участков ошибками технического характера. Например, когда юридическая граница земельного участка в результате допущенной ошибки установлена так, что "режет" строение. Кроме того, признание недействительной государственной регистрации в некоторых случаях обусловлено невыполнением требований законодательства при производстве землеустроительных работ, что влечет нарушение прав смежного землепользователя. Допустим, в некоторых случаях при установлении границ земельного участка требуется ознакомление с ними смежных землепользователей. Если такое ознакомление не производится, впоследствии возможен спор о правильности установления таких границ. Дело в том, что установленные границы могут не отражать сложившийся на протяжении длительного времени порядок землепользования или каким-то иным образом нарушать права смежника. Следовательно, возникает вопрос о действительности государственной регистрации в отношении земельных участков. Вместе с тем не любая ошибка влечет за собой недействительность государственной регистрации. Например, описки, ошибки в арифметических расчетах не требуют признания недействительной госрегистрации, а могут быть исправлены самим регистратором. Что касается госрегистрации перехода права на земельный участок, такой спор может возникнуть, например, в случае наследования по завещанию. Человек получил свидетельство о праве на наследство, зарегистрировал переход права на земельный участок, а наследники по закону оспорили это завещание, и оно признано недействительным. Соответственно, есть основания признать недействительной и государственную регистрацию перехода права, основанную на таком завещании. - Зачастую супруги при разводе делят не только дом, но и земельный участок. Как разделить землю в таком случае? - Ситуации, когда и делится дом, и ставится вопрос о земельном участке, нередки. Как правило, жилые дома (квартиры в блокированном доме, садовые домики, дачи) расположены на земельных участках, приобретенных супругами в частную собственность в период брака либо предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения. В этом случае каких-либо затруднений не возникает: доли в праве на земельный участок у таких супругов равны, и они реализуют свои права в соответствии с этими долями. Сложнее ситуация, когда жилой дом размещается на земельном участке, принадлежавшем одному из супругов до вступления в брак либо полученном им в период брака в дар или по наследству. Да, такой земельный участок является единоличной собственностью одного из супругов. Но у второго супруга возникает закономерный вопрос, как пользоваться строением, возведенным совместно в период брака. Поэтому в новой редакции Кодекса о земле предусмотрена возможность супруга, не являющегося собственником земельного участка, требовать отчуждения в его пользу доли в праве на этот участок, соответствующей доле в праве на жилой дом (квартиру, садовый домик, дачу). Этому положению кодекса уделено внимание и в проекте постановления Пленума. Отмечается, что супруг (собственник земельного участка) должен по требованию другого супруга произвести отчуждение ему доли в праве собственности на земельный участок. При недостижении соглашения об условиях отчуждения либо уклонении супруга-собственника от отчуждения его доли супруг, не являющийся собственником земельного участка, может требовать отчуждения ее в судебном порядке. - Решается ли в данной ситуации вопрос денежной компенсации в пользу супруга, который является собственником земельного участка? - При рассмотрении спора устанавливается стоимость отчуждаемой доли земельного участка и указывается необходимость ее оплаты. Речь идет о стоимости, которая отражает реальную стоимость этого объекта недвижимости. В любом случае стоимость соответствующей доли не должна быть ниже кадастровой. - Какие еще важные разъяснения по правоприменению норм земельного законодательства планируется закрепить в новом постановлении Пленума? - Предлагаемый на обсуждение Пленума Верховного Суда проект постановления в целом сохраняет сложившиеся в судебной практике подходы к рассмотрению земельных споров, учитывая при этом нынешние реалии, нашедшие отражение в обновленном законодательстве. С учетом правоприменительной практики в проекте уделяется больше внимания разъяснениям по возникающим вопросам подведомственности, приобретения прав на земельные участки: их предоставлению, наследованию, сделкам с земельными участками, давностному владению. Расширены разъяснения и по конкретным категориям дел (например, об обжаловании решений государственных органов по земельным спорам; о разделе и определении порядка пользования земельным участком, прекращении права собственности на земельный участок). Одновременно некоторые пункты проекта либо их части полностью посвящены разъяснениям применения новелл земельного законодательства. В целом же постановление Пленума, как и Кодекс о земле, направлено на эффективное использование и охрану земель, защиту прав землепользователей, упорядочение земельных отношений. Изложенные разъяснения имеют целью не только ориентировать судей на правильное применение законодательства при разрешении земельных споров, но и способствовать пониманию этого законодательства землепользователями - гражданами и юридическими лицами, содействуя в реализации задач, поставленных главой государства, в том числе в Концепции правовой политики Республики Беларусь, утвержденной указом №196 от 28 июня 2023 года. |
