••• Новый Жилищный кодекс не решил проблему обращения взыскания на заложенное жилое помещение

Сергей Викторович Мощук,
главный юрисконсульт филиала № 100
Брестского областного управления ОАО «АСБ Беларусбанк»

Был и остается одним из самых актуальных вопрос обеспечения наших граждан жильем (жилым помещением, жилым домом). Решение этого вопроса приводит к необходимости поиска и разработки новых схем и средств удовлетворения потребностей жителей республики в доступном жилье. Кардинально изменить ситуацию может только рост объема вводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства невозможно сделать жилье доступным, поскольку цены на него постоянно будут опережать платежеспособный спрос населения.

В числе механизмов решения проблемы удовлетворения потребностей граждан в доступном жилье предложено ипотечное жилищное кредитование.

Ипотека — вид залога, предметом которого является недвижимое имущество, относится к одному из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).

Ипотека как таковая не является инструментом, способствующим повышению доступности жилья для населения. В качестве способа обеспечения исполнения кредитных обязательств ипотека имеет преимущество как наиболее надежный, консервативный и стимулирующий кредитополучателя способ обеспечения исполнения по сравнению с другими. В качестве одного из самых оптимальных способов обеспечения исполнения долгосрочных обязательств ипотека привлекательна и для банков.

Закон Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (далее — Закон об ипотеке) наряду с нормами, регулирующими ипотеку в целом, предусматривает и особенности залога жилья.

Нормы о залоге жилья содержатся также в новом Жилищном кодексе Республики Беларусь, вступившем в силу 2 марта 2013 г. (далее — ЖК). В соответствии с п. 3 ст. 75 ЖК ипотека жилья осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке.

Сравнительный анализ этих норм с нормами Закона об ипотеке мы попытаемся сделать в этом материале.

ПОРЯДОК СОГЛАСОВАНИЯ ИПОТЕКИ С ЧЛЕНАМИ СЕМЬИ НЕ ОПРЕДЕЛЕН

В силу п. 3 cт. 52 Закона об ипотеке для передачи в ипотеку жилого дома, квартиры, принадлежащих гражданину на праве собственности, необходимо письменное согласие членов его семьи, проживающих в этих жилых помещениях, за исключением случая, когда жилой дом, квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, и процентов по нему.

В ЖК отсутствует норма, регулирующая порядок согласования членами семьи собственника жилья передачи его в ипотеку.

Таким образом, действует только норма п. 3 cт. 52 Закона об ипотеке, речь в которой идет о передаче собственником в ипотеку жилья без согласия членов его семьи в случае, когда он строит или приобретает жилье для улучшения своих жилищных условий, передавая в залог банку жилье, имеющееся у него в собственности.

НЕ УРЕГУЛИРОВАНА ИПОТЕКА ЖИЛЬЯ УЯЗВИМЫХ ГРУПП НАСЕЛЕНИЯ

Осталась неурегулированной ЖК норма о передаче в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние граждане, ограниченно дееспособные или недееспособные лица.

Напомним, что в соответствии с п. 4 ст. 52 Закона об ипотеке передача в ипотеку жилого дома или квартиры, в которых проживают несовершеннолетние граждане, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, допускается только для обеспечения выполнения обязательств по кредитным договорам, предусматривающим использование кредита для улучшения жилищных условий, и с письменного разрешения органов опеки и попечительства.

Что в данном случае надо понимать под использованием кредита для улучшения жилищных условий? И каковы критерии улучшения жилищных условий применительно к данной правовой ситуации?

На первый взгляд, можно использовать показатель нахождения на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий лица, обратившегося в банк за кредитом. Сделав анализ ситуации, банк может прийти к выводу, что получив кредит и построив или купив с его использованием жилье, гражданин улучшает свои жилищные условия. Следовательно, в такой ситуации можно использовать ипотеку и обращаться за соответствующим разрешением в орган опеки и попечительства.

Однако законодатель не определил критерий «использование кредита для улучшения жилищных условий». Поэтому, на наш взгляд, к такому улучшению можно обоснованно отнести приобретение либо строительство нового, более комфортного жилья, превосходящего по своим санитарно-техническим, эстетическим и иным потребительским качествам жилье, в котором заявитель проживает сегодня.

Тем не менее на практике этот вопрос не урегулирован, что, безусловно, создает дополнительные препятствия в развитии финансирования недвижимости.

Не урегулирован в ЖК вопрос о порядке передачи в ипотеку жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние граждане, ограниченно дееспособные или недееспособные лица.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 75 ЖК ипотека жилого помещения частного жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном ЖК и иными законодательными актами.

Согласно ч. 1 п. 1 ст. 76 ЖК отчуждение, аренда, наем, предоставление в безвозмездное пользование, залог жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам, признанным недееспособными или ограниченными в дееспособности судом, а также несовершеннолетним гражданам при устройстве их на государственное обеспечение в детские интернатные учреждения, государственные учреждения профессионально-технического, ­среднего специального или высшего образования, детские дома семейного типа, в опекунские, приемные семьи осуществляется только после получения письменного согласия органа опеки и попечительства.

В ч. 2 п. 1 cт. 76 ЖК указаны возможные формальные основания для отказа в даче такого согласия, их два.

Так, орган опеки и попечительства вправе отказать в даче такого согласия, если залог жилых помещений может:

1) существенно ухудшить жилищные условия граждан, указанных в ч. 1 п. 1 ст. 76 ЖК;

2) причинить вред их интересам либо имущественному положению. При этом под существенным ухудшением жилищных условий понимаются:

обеспеченность жилым помещением общей площадью менее 15 м² (в г. Минске — менее 10 м²) на 1 человека в случае, если обеспеченность была 15 м² и более (в г. Минске — 10 м² и более);

несоответствие жилого помещения установленным для проживания санитарным и техническим требованиям;

несоответствие жилого помещения типовым потребительским качествам, если занимаемое жилое помещение таким качествам соответствует.

Здесь необходимо отметить, что ипотека не может ухудшить жилищные условия граждан в принципе. Что касается причинения вреда интересам либо имущественному положению залогодателей, то в перспективе такая возможность имеется, учитывая то обстоятельство, что на заложенное жилье может быть обращено взыскание в будущем в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения кредитополучателем (залогодателем) своих обязательств. Это означает, что основание для отказа существует всегда. Необходимо отметить и то обстоятельство, что банки не будут обременять себя риском ипотеки жилья, собственником которого являются несовершеннолетние, недееспособные либо ограниченно дееспособные граждане.

Отдельного внимания заслуживает проб­лема обращения взыскания на заложенное жилье. Cреди факторов, сдерживающих в определенной мере развитие жилищного кредитования, следует назвать отсутствие должной защиты прав кредитодателей, в качестве которых сегодня выступают банки.

Исходя из п. 2 ст. 53 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное жилье право пользования этим имуществом лиц, имеющих такое право, прекращается с момента регистрации в органах по регистрации недвижимости, перехода права собственности на заложенное жилье. В то же время в соответствии с п. 3 ст. 53 Закона об ипотеке лица, проживающие в заложенном жилье на условиях договора найма или поднайма, не подлежат выселению при реализации заложенного жилья. Заключенные с ними до заключения договора об ипотеке договоры найма или поднайма сохраняют силу. Условия расторжения этих договоров определяются жилищным законодательством.

В ЖК вопрос выселения граждан из жилых помещений, находящихся в залоге у банка, решен следующим образом.

В силу п. 1 ст. 87 ЖК в случае обращения взыскания на жилое помещение, находящееся в залоге у банка, его продажи право владения и пользования этим жилым помещением граждан (за исключением граждан, обладающих правом пожизненного пользования заложенным жилым помещением по завещательному отказу) прекращается с момента государственной регистрации перехода права собственности на это жилое помещение.

Согласно п. 2 ст. 87 ЖК после прекращения права собственности на жилое помещение, находящееся в залоге у банка, гражданин, утративший право собственности на жилое помещение, и граждане, проживающие совместно с ним, подлежат выселению из этого помещения без предоставления другого жилого по­мещения.

Расторжение договора найма жилого помещения регулируется в ЖК ст. 61–63. Так, в соответствии со ст. 61 ЖК договор найма жилого помещения частного жилищного фонда, заключенный до заключения договора об ипотеке, при обращении взыскания и реализации заложенного жилого помещения сохраняет силу. Решение о расторжении договора найма жилого помещения частного жилищного фонда после реализации заложенного жилого помещения может быть принято в порядке, установленном п. 1 ст. 62 ЖК.

На основании ст. 62 ЖК при переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения, новым собственником принимается решение о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения.

В случае принятия новым собственником жилого помещения решения о расторжении договора найма жилого помещения он пре­дупреждает в письменной форме о принятом решении нанимателя жилого помещения за 1 месяц. В течение этого срока наниматель обязан освободить жилое помещение. По истечении указанного срока наниматель жилого помещения, не освободивший жилое помещение, подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

ПОЖИЗНЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЬЕМ ПО ЗАВЕЩАТЕЛЬНОМУ ОТКАЗУ

Еще одно препятствие в обращении взыскания на заложенное жилье связано с применением нормы ч. 2 п. 3 ст. 53 Закона об ипотеке. Согласно этой норме лица, проживающие в заложенном жилье, которым предоставлено право пожизненного пользования жильем по завещательному отказу, не подлежат выселению при реализации заложенного жилья.

Напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 1054 ГК завещательным отказом является возложение на наследника по завещанию исполнения за счет наследства какого-либо обязательства в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения завещательного отказа. Таким образом, завещатель вправе возложить на наследника, которому он завещает свое жилье, обязанность предоставить другому лицу пожизненное пользование жильем. При последующем переходе права собственности на жилье право пожизненного пользования сохраняет силу (п. 4 ст. 1054 ГК).

Исходя из п. 1 ст. 87 ЖК в случае обращения взыскания на жилое помещение, находящееся в залоге у банка, его продажи право владения и пользования этим жилым помещением граждан (за исключением граждан, обладающих правом пожизненного пользования заложенным жилым помещением по завещательному отказу) прекращается с момента государственной регистрации перехода права собственности на это жилое помещение.

Согласно п. 2 ст. 87 ЖК после прекращения права собственности на жилое помещение, находящееся в залоге у банка, гражданин, утративший право собственности на жилое помещение, и граждане, проживающие совместно с ним, подлежат выселению из этого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Таким образом, объем прав граждан, обладающих правом пожизненного пользования жилым помещением по завещательному отказу, в случае обращения взыскания на жилое помещение, находящееся в залоге, c принятием ЖК не изменился.

НЕДОСТАТОЧНО ПРАВОВЫХ СТИМУЛОВ ДЛЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Учитывая изложенное, можно констатировать отсутствие позитивных изменений на рынке ипотечного кредитования со вступлением в силу ЖК.

Ипотечное жилищное кредитование, отвечая интересам населения в приобретении жилья, улучшении жилищных условий; банков — в эффективном и прибыльном размещении ресурсов; строителей — в ритмичной загрузке производства, является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в строительную отрасль.

Однако существующая сегодня нормативная база, по нашему мнению, не позволяет в должной мере реализовать политику ипотечного жилищного кредитования, оставляя ипотечный рынок открытым для будущих перспектив.