Арендные правоотношения: типичные проблемы и судебные споры

Евгения Дерябина

На первый взгляд, мысль о том, как выгодно быть арендодателем, очень разумна и привлекательна. Действительно, казалось бы, никаких рисков: сдал помещение в аренду и смотри, как деньги на счет поступают. Но реальность говорит об обратном.

Условия договора аренды

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

Договор аренды является двусторонне обязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что именно она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Итак, договор аренды — это не только арендодатель и его выгода, но и арендатор со своими законными интересами. Несоблюдение интересов обеих сторон становится причиной споров и порождает судебные тяжбы. Как же избежать обращений в суд? Обратимся к некоторым вопросам, возникающим при заключении, расторжении, исполнении договоров аренды.

Основным документом, регулирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды.

В соответствии со ст. 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 3 ст. 578 ГК при отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами, а договор не считается заключенным. При этом в соответствии с п. 2 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление № 20) достаточность сведений об объекте аренды определяется судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела.

Поскольку нежилые помещения являются частью здания и неразрывно с ним связаны, то в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК правила § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК применяются и к аренде нежилых помещений. Следовательно, существенным условием для договора аренды нежилых помещений является размер арендной платы и данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

Полный текст статьи доступен только для подписчиков журнала
оформить подписку на журнал