••• Самовольное строительство: новое в правовом регулировании

Елена Шаршун

Закон Республики Беларусь от 28.12.2009 № 96-З «О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам регулирования земельных отношений» (далее — Закон) разработан в целях приведения законодательных актов в соответствие с Кодексом Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ).

Самовольное строительство

Законом наряду с прочими изменениями и дополнениями внесены изменения и дополнения в Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее — ГК), Гражданский процессуальный кодекс Республики Беларусь (далее — ГПК) и КоЗ по вопросам, связанным с самовольным строительством.

Прежде всего следует отметить, что объектом регулирования ст. 223 ГК в новой редакции является самовольное строительство (деятельность), а не самовольная постройка (имущество), как это предусматривалось ранее. Перечень действий, подпадающих под понятие «самовольное строительство», существенно расширен. В частности, согласно новой редакции ст. 223 ГК самовольным строительством признается деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществляется на самовольно занятом земельном участке.

В соответствии со ст. 72 КоЗ самовольным занятием земельного участка является использование земельного участка без документа, удостоверяющего право на него, за исключением случаев:

• использования гражданами земельных участков, предоставленных им до 1 января 1999 г. для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, дачного строительства, строительства и эксплуатации индивидуального гаража для хранения транспортного средства, сведения о которых внесены в земельно-кадастровую документацию;
• добросовестного, открытого и непрерывного владения гражданами земельными участками как своими собственными в течение 15 и более лет;
• иных случаев использования земельных участков гражданами, индивидуальными предпринимателями, юридическими лицами, предусмотренных актами Президента Республики Беларусь, решениями иных государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, либо по постановлению суда.

Самовольным строительством признается также деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществляется на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном с нарушением порядка, установленного законодательством об охране и использовании земель.

В частности, к таким нарушениям отнесены случаи предоставления земельного участка:

• государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения;
• без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона;
• с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков;
• без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение.

Самовольным будет считаться также строительство без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. Под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил понимаются нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта. Данное понятие представляется достаточно неконкретным, поскольку неясно, кто и как будет определять, что такое нарушение может нарушить либо создать угрозу нарушения прав и законных интересов граждан.

Как и ранее, лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Последствия самовольного строительства

В новой редакции ст. 223 ГК четко регламентированы правовые последствия самовольного строительства.

В случае самовольного строительства на самовольно занятом земельном участке местным исполнительным комитетом принимается решение о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние. В случае отказа лица, самовольно занявшего земельный участок, выполнить указанное решение снос самовольной постройки и приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние осуществляются исполнительным комитетом. Взыскание затрат на осуществление возврата самовольно занятого земельного участка, сноса самовольной постройки и приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние производится в судебном порядке.

При самовольном строительстве на земельном участке (в том числе при приобретении лицом земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой), используемом не по целевому назначению либо предоставленном с нарушением порядка, установленного законодательством об охране и использовании земель, областным (Минским городским) исполнительным комитетом принимается в отношении земельного участка одно из следующих решений:

• снос самовольной постройки и приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий;
• приведение самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в данном решении сроков выполнения этих действий.

Таким образом, в новой редакции ст. 223 ГК установлена в качестве основного правила необходимость сноса самовольной постройки либо приведения ее в прежнее состояние. В то же время предусмотрено, что за лицом, осуществившим на земельном участке, предоставленном в частную собственность либо пожизненное наследуемое владение самовольное строительство (в том числе за законным приобретателем), по решению суда может быть признано право собственности на самовольную постройку, если сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Ранее такое право могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии предоставления в установленном порядке данного участка этому лицу под возведенную постройку. Иными словами, вначале необходимо было получить земельный участок, а затем обращаться в суд. Отсутствие решения компетентного органа о предоставлении земельного участка являлось основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно новой редакции ст. 223 ГК признание судом права собственности на самовольную постройку является основанием для принятия местным исполнительным комитетом решения о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации) и о предоставлении земельного участка.

Отказ лица, осуществившего самовольное строительство на земельном участке, находящемся в государственной собственности (за исключением земельного участка, предоставленного в пожизненное наследуемое владение), выполнить вступившее в силу решение областного (Минского городского) исполнительного комитета или невыполнение этого решения в установленный срок признается отказом от права собственности на материалы, из которых возведена самовольная постройка. В этом случае местный исполнительный комитет (уполномоченная им организация) осуществляет одно из следующих действий:

производит снос самовольной постройки или приводит постройку в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние (если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил), а также приводит земельный участок в пригодное для использования по целевому назначению состояние;

подает в суд заявление о признании материалов, из которых возведена самовольная постройка, бесхозяйными и признании права коммунальной собственности на них (если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил). После вступления в силу решения суда местный исполнительный и распорядительный орган принимает решение о дальнейшем использовании материалов, из которых возведена самовольная постройка, в том числе о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке), и предоставлении земельного участка.

В случае строительства (в том числе в отношении законного приобретателя), осуществленного без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, местным исполнительным комитетом принимается одно из следующих решений:

• о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) — если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
• о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий — если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
• о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий — если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Законом предусмотрено немаловажное нововведение, направленное на защиту прав и законных интересов граждан. В частности, установлено, что законный приобретатель вправе предъявить регрессное требование к лицу, осуществившему отчуждение земельного участка с самовольной постройкой, о возмещении понесенных затрат.

Кроме того, Законом внесены изменения в порядок рассмотрения дел о признании движимой вещи бесхозяйной и признании права коммунальной собственности на недвижимую вещь, установленный ст. 379 и 380 ГПК. В частности, предусмотрено, что суд отказывает в принятии заявления о признании права коммунальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь, если орган, управомоченный управлять коммунальным имуществом, обращается в суд с таким заявлением до истечения 1 года (в ранее действовавшей редакции — до истечения 3 лет) со дня принятия этой вещи на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию недвижимого имущества.

Закон вступил в силу 15 февраля 2010 г.