Аренда и безвозмездное пользование имуществом: новое в правовом регулировании

Владимир ВАУЛИН

Указ Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом»* (далее — Указ № 518) является комплексным законодательным актом, направленным на совершенствование законодательства в сфере аренды и безвозмездного пользования имуществом. Документом установлены единые подходы к определению ставок арендной платы и предусмотрено упрощение порядка исчисления ее размера.

Общие положения

Предметом правового регулирования Указа № 518 служат правовые отношения, возникающие при аренде и безвозмездном пользовании имуществом. По видам имущества, формам собственности сфера действия Указа № 518 распространяется на:

- недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами;

- торговые места на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности;

- оборудование, транспортные средства (включая воздушные суда), находящиеся в республиканской собственности.

Одним из принципиальных решений Указа № 518 является определение базовых ставок арендной платы в белорусских рублях (в базовых величинах). При этом принцип определения размера арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади остался прежним: умножение базовой ставки на коэффициенты, предусмотренные Указом № 518. При наличии оснований для применения нескольких коэффициентов к базовой ставке применяются все коэффициенты.

Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности в течение 2009 года принимала решения о нецелесообразности сдачи в субаренду государственного имущества, а также имущества хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами. Такое решение Республиканской комиссии вызывало неоднозначную реакцию со стороны арендодателей, арендаторов. Соответствующие акценты в данном вопросе расставлены Указом № 518. Установлено, что имущество может быть передано в субаренду с согласия арендодателя и на условиях, предусмотренных в договоре аренды. Это означает, что арендная плата для субарендатора устанавливается в размере, не превышающем размер арендной платы, уплачиваемой основным арендатором. Таким образом, исключается возможность злоупотреблений, поскольку устраняется их экономическая основа — разница между арендной платой, уплачиваемой основным арендатором, и получаемой им арендной платой при сдаче имущества в субаренду.

Указом № 518 утверждено Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей. Для всех категорий зданий, сооружений и нежилых помещений (общественных, административных, производственных), находящихся в государственной собственности и в собственности хозяйственных обществ, в которых государство, обладая акциями, определяет принимаемые обществами решения, установлены единые базовые ставки арендной платы за 1 кв. метр арендуемой площади. Предусмотрено 5 размеров базовых ставок арендной платы в зависимости от административной значимости населенных пунктов. Так, для г. Минска базовая ставка арендной платы составляет 0,5 базовой величины, для областных городов — 0,3 базовой величины и т.д. При уплате арендной платы в расчет принимается размер базовой величины, действующей на момент внесения арендной платы.

Упрощается определение размера арендуемой площади. Размер данной площади определяется по техническому паспорту здания, а при отсутствии техпаспорта — путем обмера помещений. Этим самым исключается применение коэффициента перевода, характеризующего отношение общей площади здания к нормируемой (полезной) площади. Такое решение, как представляется, позволит более точно определять размер арендуемой площади, сумму арендной платы, исключит ошибки при расчетах, возникающие при использовании коэффициента перевода.

Для отдельных категорий арендаторов и видов осуществляемой ими деятельности установлены, как правило, фиксированные понижающие и повышающие коэффициенты к ставкам арендной платы.

В то же время предусматривается возможность применения коэффициента от 0,5 до 3 включительно, который устанавливается по соглашению сторон (арендодатель, арендатор) в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества. Арендодатель должен согласовать с государственным органом, иной организацией, которая наделена правом согласования вопроса о сдаче в аренду недвижимого имущества, вопрос о конкретном размере данного коэффициента.

Другие понижающие или повышающие коэффициенты устанавливаются по решению Президента Республики Беларусь. В связи с этим Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности упраздняется.

Полный текст статьи доступен только для подписчиков журнала
оформить подписку на журнал