Несогласование размера арендной платы влечет незаключенность договора

Белявский С.

Судом был рассмотрен иск индивидуального предпринимателя А. (далее ― ИП А.) к ООО «Б» об установлении факта ничтожности договора аренды нежилого помещения как сделки, не соответствующей требованиям законодательства (ст. 169 ГК).

В обоснование искового требования истец указал, что между ним и ООО «Б» был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого ответчик предоставил истцу за плату во временное владение и пользование нежилые административные помещения (офисные помещения). Однако указанная сделка не соответствует ст. 579 ГК, в которой закреплено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. По мнению истца, ответчик не являлся собственником сдаваемых в аренду нежилых помещений, следовательно, заключенный с истцом договор аренды нежилого помещения является ничтожным.

Свою заинтересованность в установлении факта ничтожности сделки истец мотивировал необоснованным взиманием ответчиком арендной платы и иных платежей по ничтожной сделке, в том числе их увеличением в одностороннем порядке, а также предоставлением ответчиком сведений о наличии дебиторской задолженности истца в инспекцию Министерства по налогам и сборам (как следовало из материалов дела, ИМНС выставила к расчетному счету истца платежное требование для взыскания в счет дебиторской задолженности недоимки по налогам ООО «Б»).

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленного требования, указав, что по своей природе спорный договор аренды нежилого помещения являлся договором безвозмездного пользования, поскольку по договору арендатор фактически возмещал арендодателю затраты по содержанию нежилых помещений. По мнению ответчика, исходя из имеющихся у ООО «Б» документов (договор о долевом строительстве; государственный акт на земельный участок; свидетельство (удостоверение) о создании земельного участка; акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта) ответчик был правомочен заключить с истцом соответствующий договор.

Оценив доводы сторон, изучив представленные сторонами в подтверждение своей позиции доказательства, суд счел заявленное исковое требование не подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии со ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно ст. 578 ГК объектом аренды могут быть здания и сооружения. В соответствии со ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

Как следует из ст. 621 ГК, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а также часть здания или сооружения.

Представленный сторонами на исследование суду договор аренды нежилого помещения фактически представлял собой соглашение сторон о передаче арендатором арендодателю во временное владение и пользование части здания ― нежилых административных помещений. При этом представители сторон в судебном заседании подтвердили, что фактически воля сторон была направлена на предоставление истцом ответчику во временное владение и пользование конкретного объекта ― недвижимого имущества: части мансардного этажа здания в виде нежилых административных помещений ― офисных помещений (дополнение к протоколу судебного заседания о признании сторонами согласованного факта).

На запрос суда РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» сообщило, что им была произведена государственная регистрация изменения капитального строения на основании строительства и ввода в эксплуатацию надстройки, пристройки капитального строения в отношении капитального строения, назначение ― здание общежития с устройством мансардного этажа для размещения административных помещений с пристройкой лестницы и лифта.