Взыскание дольщиком излишне уплаченных денежных средств

Чеканин М.

Гражданин Г. (дольщик) 01.03.2011 заключил с ОДО «Э» (застройщик) договор создания объекта долевого строительства от 01.03.2011 № 59-1 (далее — договор), в соответствии с которым застройщик за счет средств дольщика должен был построить жилое помещение (квартиру) в составе многоквартирного жилого дома, состоящую из 2 жилых комнат, общей площадью по СНБ 51,62 м², жилой площадью 34,38 м².

Стоимость 1 м² площади в договоре была определена в текущих ценах в размере 4 158 000 руб. и зафиксирована в размере 1 350 условных единиц: одна условная единица (далее — у.е.) равна курсу, который по соглашению сторон равен курсу продажи наличного доллара США в филиале «Минская городская дирекция» ОАО «Банк».

Согласно указанному договору застройщик построил для дольщика жилое помещение, которое было передано ему по акту приемки-передачи.

Вместе с тем общая площадь построенной квартиры по СНБ оказалась 50,4 м², то есть меньше, чем проектная площадь данного помещения на 1,22 м². Но этот случай условиями договора было предусмотрено, что если отличие между проектной и фактической площадью квартиры составит более 1 м², то застройщик в месячный срок должен возвратить дольщику излишне уплаченные денежные средства. Результатом затянувшейся переписки между сторонами стал возврат денежных средств застройщиком дольщику в размере 5 124 871 руб.

Поскольку дольщик не был согласен с суммой, подлежащей возврату, то он сначала в претензионном, а затем в судебном порядке пытался урегулировать с застройщиком возникший между ними спор.

Правовая аргументация заявленных истцом требований строилась на следующем.

Поскольку ответчиком не выполнено обязательство по строительству квартиры площадью 51,62 м², то он обязан возвратить истцу излишне уплаченные им денежные средства, составляющие сумму в белорусских рублях, соответствующую 1 647 у.е. (1350 × 1,22 = 1647 у.е.). Возврат средств должен осуществляться исходя из курса продажи наличного доллара США в филиале «Минская городская дирекция» ОАО «Банк», действующего на день возврата средств, так как это предусмотрено п. 8 действовавших на момент возникновения отношений Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 (далее — Правила и Указ № 396 соответственно). В частности, в данном документе было указано, что в случае расторжения договора (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) возврат средств дольщику осуществляется застройщиком по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь (далее — Нацбанк) на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.

В п. 4.4 договора записано, что при отличии фактически построенных площадей объекта долевого строительства от проектной документации более чем на 1 м² застройщик возвращает дольщику в течение одного месяца излишне оплаченную площадь до фактических размеров. С учетом данного условия и фактических обстоятельств ответчиком допущена просрочка в исполнении договорного обязательства. Согласно п. 1 ст. 366 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ставкой рефинансирования Нацбанка на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. Согласно представленному истцом расчету сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащая взысканию с ответчика составляла 3 703 470 руб. При расчете процентов истцом была использована ставка рефинансирования Нацбанка в размере 23,5%, действующая на дату предъявления иска.

Также истец предъявил к взысканию пеню в размере 1% за каждый день просрочки, ссылаясь при этом на ст. 22–25 Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей» в редакции Закона от 08.07.2008 № 366-З. Согласно представленному истцом расчету сумма пени, подлежащая взысканию с ответчика, составляла 56 003 451 руб.

Впоследствии истец дважды уточнял свои исковые требования.

Сначала истец указал в иске следующее.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору застройщик обязался построить квартиру и передать ее дольщику в собственность не позднее января 2013 г. Вместе с тем квартира ему была передана по акту приемки-передачи объекта долевого строительства только 01.04.2013, то есть с просрочкой 56 дней. Согласно п. 8.2 договора при вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию с нарушением сроков, установленных договором, застройщик уплачивает дольщику пеню в размере 0,013% от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки. Поскольку истцом была внесена сумма в белорусских рублях, соответствующая 69 687 у.е. (1 у.е. равна курсу, который по соглашению сторон равен курсу продажи наличного доллара США в филиале «Минская городская дирекция» ОАО «Банк»), он полагал, что ответчик обязан уплатить ему пеню в размере 5 205 103 руб., что на день составления иска эквивалентно 507,32 долларов США. Кроме того, по мнению истца, недоплаченной ответчиком является сумма в размере 11 560 045 руб., определенная им на дату уточнения своих исковых требований.

Что касается процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскание которых предусмотрено ст. 366 ГК, то здесь сумма, подлежащая взысканию со стороны ответчика, составила 4 917 280 руб. Здесь истец при расчете процентов использовал ставку рефинансирования Нацбанка, действующую на момент частичной оплаты и на момент уточнения истцом своих исковых требований.

На заключительном этапе истец просил суд взыскать пеню в размере 4 304 718 руб. за нарушение сроков ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, в котором располагалась квартира истца, поскольку, по его словам, указанный жилой дом был введен в эксплуатацию с просрочкой, которая составила 46 дней. Срок просрочки истекал 18.03.2013 — дата регистрации РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» создания жилого дома.

Оставшиеся исковые требования к ответчику выглядели следующим образом:

— взыскание суммы основного долга за недостроенные метры площади квартиры в размере 11 638 914 руб.;

— взыскание суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4 711 887 руб., рассчитанной на 31.07.2014, то есть на дату «очередного» уточнения истцом своих исковых требований.