Государственная регистрация создания объектов недвижимости и прав на них

В связи с установлением факта ничтожности договора купли-продажи здания магазина, заключенного с нарушением законодательства, определявшего порядок отчуждения имущества, находящегося в коммунальной собственности, суд признал недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на здание.
 

Хозяйственный суд рассмотрел дело по иску территориального фонда государственного имущества к агентству по государственной регистрации и земельному кадастру о признании недействительной государственной регистрации права собственности закрытого акционерного общества на здание.

Оценив доводы сторон, суд пришел к выводу о законности заявленного требования на основании следующего. Как усматривалось из материалов дела, в 1997 г. между обществом с ограниченной ответственностью и закрытым акционерным обществом был заключен договор купли-продажи объекта коммунальной собственности — магазина.

Общество с ограниченной ответственностью ранее, в 1996 г., приобрело объект коммунальной собственности — магазин — в рамках программы приватизации путем покупки на аукционе. В соответствии с условиями проведения аукциона объектов коммунальной собственности продаже на аукционе подлежали предприятия (структурные подразделения) торговли. Встроенные и пристроенные помещения, находящиеся на балансе жилищно-эксплуатационных служб, сдавались в аренду сроком на 15 лет.

Согласно приватизационному делу на данный объект подлежали продаже основные фонды магазина — машины, оборудование, инвентарь. Таким образом, общество с ограниченной ответственностью к моменту заключения договора купли-продажи в 1997 г. являлось собственником магазина (оборудования и иного имущества), о чем было получено свидетельство о праве собственности.

В то же время, как пояснил представитель покупателя — закрытого акционерного общества, оно приобрело у продавца и магазин, и объект недвижимости (помещение). Данный факт подтверждался актом приема-сдачи объекта, а также стоимостью проданного имущества, в несколько раз превышающей цену, по которой объект коммунальной собственности был приобретен на аукционе. В последующем решением исполкома в 2000 г. закрытому акционерному обществу был выделен земельный участок для эксплуатации магазина в соответствии с ч. 1 ст. 55 Кодекса Республики Беларусь о земле в связи с переходом права собственности на строение. Этим же решением прекращено право пользования земельным участком ЖРЭО. Бюро регистрации и технической инвентаризации недвижимости в 2000 г. выдало покупателю регистрационное удостоверение.

Исходя из буквального толкования условий договора купли-продажи 1997 г., сопоставления его условий, смысла договора в целом, а также принимая во внимание последующее поведение сторон и иных лиц, принимавших участие в сделке, суд пришел к выводу, что имела место купля-продажа одновременно объекта коммунальной собственности — помещения и магазина — торгового предприятия. При этом продавец собственником помещения не являлся.

В силу п. 1 ст. 210 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), ч. 1 ст. 6 Закона Республики Беларусь от 11.12.1990 № 457-ХII (ред. от 14.07.1997) «О собственности в Республике Беларусь»1  правом владения, пользования и распоряжения, в том числе передачи (отчуждения) иным лицам по своему усмотрению наделен собственник имущества. В соответствии с подпунктом 3.1. Временного положения о порядке и пределах распоряжения государственным имуществом, которое находится в коммунальной собственности г. Минска, утвержденного решением Минского городского Совета депутатов от 29.05.1993 № 321, перечень зданий, сооружений и предприятий коммунальной собственности, подлежащих отчуждению, должен определяться решением Мингорисполкома по согласованию с соответствующими депутатскими комиссиями и утверждаться решением президиума Совета депутатов.

Договор купли-продажи был заключен с нарушением законодательства, определявшего порядок отчуждения имущества, находящегося в коммунальной собственности.

В соответствии с ст. 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ранее постановлением апелляционной инстанции был установлен факт ничтожности договора купли-продажи объекта недвижимости — помещения магазина. При таких обстоятельствах государственную регистрацию права собственности за­крытого акционерного общества (покупателя) на здание следует признать недействительной, поскольку установлен факт ничтожности договора купли-продажи, являвшегося основанием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности.