••• Кто отвечает за дефекты водопроводных труб, скрытых согласно проекту в полу?

К сожалению, только небольшое число граждан — собственников жилых помещений ни разу не сталкивалось с такой бытовой проблемой, как повреждение внутриквартирных коммуникаций подачи воды. Когда происходит такая аварийная ситуация, неизбежно возникает вопрос: кто виноват? На конкретном примере, взятом из жизни, попробуем разобраться в этом вопросе.

Ситуация из жизни…

В квартире гражданки О. трубы водоснабжения по проекту дома проложены в полу — от стояка (с вентилем) до санузлов и кухни. Доступ к ним собственник квартиры не имел и не имеет, схема разводки и технические требования к этому оборудованию собственнику не известны. Обслуживание дома осуществляет товарищество собственников жилья (далее — ТС). В результате повреждения трубопровода, расположенного в полу, произошло залитие квартиры, расположенной этажом ниже. Товарищество собственников жилья отказалось удовлетворять претензии потерпевших, сославшись на приказ по ЖКХ, согласно которому оно несет ответственность только за стояки холодной и горячей воды, отвод от стояка и первый запорный вентиль. Далее ТС указало, что расположение внутриквартирных трубопроводов в полах по проекту связано с особенностями конструкции и строительного проекта здания, за что ответственности ТС нести не может, так как приемку квартир от застройщика собственники жилых помещений производили без привлечения ТС. Кроме того, действующими договорами между собственни­ками жилых помещений и ТС предусмотрено, в частности, силами ТС «оказывать за счет Собственника следующие виды обязательных услуг по содержанию и эксплуатации дома: профилактический осмотр, техническое обслуживание и ремонт теплофикационных, водопроводных, канализационных, вентиляционных, электрических и других сетей и устройств, находящихся в местах общего пользования, а также профилактический ос­мотр систем центрального отопления, водопровода и канализации и т.п., на­ходящихся в квартире Собственника». Товарищество собственников жилья сочло, что обязательств по техническому обслуживанию и ремонту внутриквартирных трубопроводов на ТС не возложено.

Кто же несет ответственность за прорыв труб в полу: собственник или эксплуатирующая организация?

Для ответа на данный вопрос необходимо провести анализ действующего законодательства в сфере технической эксплуатации и обслуживания жилых зданий и сооружений.

Правила обязывают

Основной документ, определяющий порядок содержания жилых и вспомогательных помещений жилых домов в Республике Беларусь, — это Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 № 399 (далее — Правила пользования).

Согласно п. 3 Правил пользования организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющие жилищно-коммунальные услуги, уполномоченные лица по управлению общим имуществом, а также товарищества собственников и организации застройщиков, осуществляющие обслуживание жилых домов самостоятельно, обязаны обеспечивать сохранность, исправное и работоспособное состояние строительных конструкций и инженерных систем жилых домов и надлежащее их содержание в соответствии с законодательством. Таким образом, ответственность за обеспечение сохранности жилищного фонда и надлежащее его использование лежит на эксплуатирующих организациях. Правила пользования содержат в п. 3 отсылочную норму на то, что требования к состоянию и порядку использования жилищного фонда содержатся в законодательстве.

Малознакомые, но очень важные

Именно в этой части наиболее часто возникают проблемы. Если с содержанием Правил пользования эксплуатирующие организации и жильцы в основном знакомы, то с содержанием многочисленных норм законодательства, включающих требования к техническому состоянию, обслуживанию и эксплуатации жилых зданий и сооружений, знакомы единицы. Причиной этого является то, что основная масса таких требований содержится в ряде специализированных нормативных технических правовых актов, в том числе в технических кодексах установившейся практики (далее — ТКП).

Основными среди них являются:

— ТКП 45-1.04-206-2010 (02250) «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию» (далее — ТКП 45-1.04-206-2010);

— ТКП 45-104-14-2005 «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений» (далее — ТКП 45-104-14-2005);

— ТКП 45-1.04-208-2010 (02250) «Здания и сооружения. Техническое состояние и обслуживание строительных конструкций и инженерных систем и оценка их пригодности к эксплуатации. Основные требования» (далее — ТКП 45-1.04-208-2010).

Техническое обслуживание

Определение термина «техническое обслуживание» содержится в ТКП 45-1.04-208-2010. В частности, под техническим обслуживанием следует понимать комплекс организационно-технических мероприятий по поддержанию исправного и работоспособного состояния строительных конструкций путем устранения их незначительных неисправностей; обеспечению установленных параметров и режимов работы, наладке и регулированию инженерных систем; осуществлению работ по подготовке к весенне-летнему и осенне-зимнему периодам года.

Текущий ремонт зданий и сооружений

Определение термина «текущий ремонт» дано в ТКП 45-1.04-206-2010. Согласно данному документу текущий ремонт зданий и сооружений — это ремонт, который производится с целью предотвра­щения дальнейшего интенсивного износа, восстановления исправности и устранения повреждений конструкций и инженерного оборудования зданий и сооружений.

Необходимость выполнения текущего ремонта определяется эксплуатирующими организациями в ходе технических осмотров зданий и сооружений, проводимых в соответствии с ТКП 45-104-14-2005. Исходя из п. 6.4 упомянутого документа в процессе всего времени эксплуатации должны систематически проводиться технические осмотры зданий. Целью осмотров является своевременное выявление дефектов зданий, установление возможных причин их возникновения и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений, устранением мелких неисправностей, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотры.

Требуется строгое соответствие

Техническим кодексом установившейся практики 45-104-14-2005 и ТКП 45-1.04-208-2010 установлены требования к техническому состоянию и эксплуатации строительных конструкций зданий и инженерных систем. Соответствие строительных конструкций зданий и инженерных систем указанным требованиям должно обеспечиваться эксплуатирующими организациями путем выполнения работ по текущему ремонту, перечисленных в ТКП 45-1.04-206-2010, а также работ по техническому обслуживанию.

Примерный перечень работ, выполняемых при техническом обслуживании зданий и сооружений, перечислен в Приложении А к ТКП 45-1.04-14-2005.

Система технического обслуживания и ремонта должна обеспечивать нормальное функционирование зданий в течение всего периода их использования по назначению.

Эксплуатирующая организация обязана…

Обязанность жилищных эксплуатирующих организаций осуществлять техническое обслуживание и текущий ремонт предусмотрена пп. 13.3 и 13.6 п. 13 Правил пользования. Жилищные эксплуатирующие организации обязаны также проверять во вспомогательных помещениях техническое состояние конструктивных элементов и инженерных систем жилых домов, производить их профилактическое обслуживание и обеспечивать бесперебойную работу в том числе систем центрального отопления (при горизонтальном способе разводки — общих трубопроводов (стояков) и поэтажных, поквартирных отводов от них с установленной первой запорной арматурой (вентилями), при иных способах разводки — трубопроводов и отопительных приборов в жилых и подсобных помещениях; трубопроводов горячего водоснабжения (включая полотенцесушители, установленные в соответствии со строительным проектом здания). При этом согласно пп. 13.7 п. 13 Правил пользования жилищные эксплуатирующие организации обязаны возмещать причиненный по их вине вред другим лицам.

Для своевременного выявления дефектов эксплуатирующая организация должна систематически производить осмотр жилого дома и жилых помещений и в срок, установленный законодательством Республики Беларусь или договором найма жилого помещения, либо договором на техническое обслуживание, производить устранение неисправностей в квартирах за свой счет, если эти дефекты возникли вследствие неисправности конструктивных элементов или инженерных систем жилого дома.

Таким образом, если расположение подводящих систем горячего водоснабжения было предусмотрено в бетонном основании пола конструктивно, то есть в соответствии с прошедшим государственную экспертизу проектом дома, можно говорить о том, что данные коммуникации являются элементом инженерных систем жилого дома. Следовательно, ответственность за их надлежащее функционирование и своевременное выявление недостатков лежит на эксплуатирующей организации.

Так должно быть

Система горячего водоснабжения в ходе ее эксплуатации должна соответствовать требованиям ТКП 45-1.04-208-2010, ТКП 45-1.04-14-2005, ТКП 45-1.03-85-2007 (02250) «Внутренние инженерные системы зданий и сооружений. Пра­вила монтажа», ТКП 45-4.02-182-2009 (02250) «Тепловые сети. Строительные нормы проектирования», ТКП 45-4.01-52-2007 (02250) «Системы внутреннего водоснабжения зданий. Строительные нормы проектирования».

Указанные документы обязательны для применения эксплуатирующими организациями при эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий различного назначения, находящихся в ведении организаций независимо от форм их собственности и ведомственной принадлежности. Требования перечисленных ТКП являются обязательными при эксплуатации зданий независимо от форм собственности на них и их ведомственной принадлежности. Здания должны эксплуатироваться в соответствии с правилами технического обслуживания, содержания и ремонта зданий, отражающими их специфику и режим эксплуатации, разработанными в развитие ТКП и утвержденными соответствующими органами отраслевого управления.

Система технического обслуживания, содержания и ремонта обеспечивает:

— контроль за техническим состоянием зданий путем проведения технических осмотров;

— профилактическое обслуживание, наладку, регулирование и текущий ремонт инженерных систем зданий;

— текущий ремонт помещений и строительных конструкций зданий, благоустройства и озеленения прилегающей территории в объемах и с периодичностью, обеспечивающих их исправное состояние и эффективную эксплуатацию;

— содержание в надлежащем санитарно-гигиеническом состоянии помещений зданий и прилегающей к зданию терри-тории;

— проведение необходимых работ по устранению аварий;

— учет и контроль расхода топливно-энергетических ресурсов и воды, сервисное обслуживание приборов учета расхода тепла и воды.

Требования к системам горячего и холодного водоснабжения изложены в вышеуказанных ТКП. В соответствии с ними система горячего водоснабжения должна эксплуатироваться с соблюдением следующих требований:

— трубопроводы и их соединения, стояки, подводки к арматуре должны быть герметичны и не иметь утечек;

— водоразборная арматура, пожарные краны, запорно-регулирующая арматура оборудования и трубопроводов должны быть технически исправны;

— температура и качество воды, подаваемой потребителям, должны соответствовать проектным параметрам;

— уровень шума от работы системы горячего водоснабжения не должен превышать установленного санитарными нормами и правилами.

Для уменьшения уровня шума от работы системы горячего водоснабжения необходимо:

— устранять причины шумообразования (производить балансировку насосов, двигателей, закреп­лять клапаны и прокладки в арматуре и т. д.);

— выполнять звукоизоляцию и виброизоляцию трубопроводов, насосных агрегатов, арматуры (путем установки прокладок, гибких вставок, амортизаторов) и помещений, в которых они установлены.

Система холодного водоснабжения в процессе эксплуатации должна обеспечивать бесперебойную подачу воды к санитарно-техническим приборам, водоразборной арматуре, технологическому оборудованию, пожарным кранам. Качество воды должно соответствовать требованиям санитарных норм и правил.

Трубопроводы системы холодного водоснабжения и их соединения должны быть герметичны, защищены от конденсационной влаги и не иметь коррозии.

Оборудование, трубопроводы, арматура должны быть легко доступны для осмотра и ремонта, их поверхность должна быть защищена от коррозии и конденсационной влаги.

Поскольку проектная документация перед строительством проходит государственную экспертизу, можно предположить, что было получено положительное заключение на скрытое расположение трубопроводов в монолитном основании пола.

Таким образом, можно сделать однозначный вывод о том, что ответственность за повреждение инженерных коммуникаций несет эксплуатирующая организация, не выявившая их своевременно и не предупредившая возникновение утечки.

А между тем своевременно выявленные конструктивные дефекты могли быть устранены путем разработки проектной документации и выполнения ремонтных работ некачественно спроектированной системы водоснабжения.

В то же время в соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством. В случаях, когда условия договора предусмотрены нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением установить условие, отличное от предусмотренного в ней, если это не противоречит законодательству. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.

Таким образом, в случае, если в договоре на обслуживание и ремонт, заключенном с эксплуатирующей организацией, стороны согласовали условия, противоречащие вышеперечисленным обязательным указаниям ТКП 45-1.04-206-2010, ТКП 45-104-14-2005, ТКП 45-1.04-208-2010, проектной документации, указав выборочно границы обслуживания, подобные условия могут быть оспорены в судебном порядке на предмет соответствия законодательству.

Лучшая профилактика — страхование

Упредить подобные случаи возможно путем заключения договоров страхования жилого помещения и расположенного в нем имущества.

Пример

Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску ЗАСО «Б» к ЖСПК о взыскании убытков в сумме понесенного страхового возмещения.

В обоснование предъявленных требований истец сослался на ст. 855 ГК и на обязанность ответчика возместить истцу понесенные расходы в соответствии с действовавшими в то время Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь, утвержденными приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 07.12.1999 № 177.

Как было установлено судом, между ЗАСО «Б» и гражданином К. был заключен договор добровольного страхования домашнего имущества. На страхование была принята квартира, принадлежащая страхователю на праве собственности.

Страховой случай произошел 28.06.2009 — было повреждено застрахованное имущество (залитие жилого помещения). Согласно акту осмотра утраченного или поврежденного домашнего имущества граждан, акту обследования по факту повреждения элементов отделки, акту о выявленных дефектах, возникших в результате залития, следовало, что затопление названной квартиры произошло «в результате стихийного бедствия — выпадения обильных дождевых осадков с сильным порывистым ветром и попадания воды через слуховые окошки, расположенные на техническом этаже дома». В результате залития указанной квартиры гражданину К. был причинен материальный ущерб.

Выполняя условия договора страхования, истец выплатил по платежному поручению гражданину К. страховое возмещение.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, хозяйственный суд пришел к следующим выводам.

Собственником дома являлся ЖСПК.

В силу ст. 210 ГК право владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежит собственнику. В соответствии со ст. 211 ГК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

При этом в соответствии со ст. 44 Конституции Республики Беларусь (далее — Конституция) осуществление права собственности не должно противоречить общественной пользе и безопасности, наносить вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям, ущемлять права и защищаемые законом интересы других лиц.

Изменение конструктивных элементов, предусмотренных проектной документацией, находилось в компетенции собственника объекта недвижимости. Доказательств устранения условий, способствующих проникновению воды через вентпродухи в наружных стенах технического чердака, ответчиком предоставлено суду не было.

В соответствии со ст. 855 ГК, если договором имущественного страхования и страхования ответственности не предусмотрено иное, к страховщику, выплатившему страховое возмещение, переходит в пределах выплаченной суммы право требования, которое страхователь (выгодоприобретатель) имеет к лицу, ответственному за убытки, возмещенные в результате страхования.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 44 Конституции, ст. 821, 855 ГК, суд удовлетворил исковые требования в полном объеме.