••• Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя: к вопросу о соотношении норм

Евгения Дерябина,
судья хозяйственного суда Гродненской области,
член ОО «Белорусский республиканский союз юристов»

Между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения с определением срока действия. Арендодатель имеет намерение расторгнуть договор досрочно.

Является ли соблюдение установленного ст. 10 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) досудебного порядка урегулирования спора достаточным для предъявления иска в суд?

Общий порядок досудебного урегулирования спора

Согласно ч. 2 п. 2 ст. 10 ГК до обращения в суд с иском по спорам, возникающим между юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, обязательным является предъявление претензии (письменного предложения о добровольном урегулировании спора), если иное не установлено ГК, иными законодательными актами или договором. Таким образом, указанной нормой регламентирован общий порядок, регулирующий предъявление исков в суд.

Можно договориться об ином

Данный порядок может быть изменен, в том числе договором. Стороны при заключении договора могут установить приемлемые для них сроки рассмотрения претензии, порядок ее направления либо вовсе отказаться от досудебного порядка урегулирования спора.

Общее и специальное о договоре аренды

Специфика арендных правоотношений закреплена в гл. 34 ГК, где отражены общие положения о договоре аренды, а также нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений — специальные нормы. Статьей 596 ГК определяется соотношение между общими нормами о договоре аренды и специальными нормами.

Письменное предупреждение обязательно!

В ст. 590 ГК содержится перечень случаев, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут хозяйственным судом по требованию арендодателя. В соответствии с указанной статьей арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разум­ный срок. Понятие «разумный срок» является оценочным и определяется применительно к особенностям конкретного договора аренды. Как правило, это месячный срок.

До обращения арендодателя в хозяйственный суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды обязательно соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (ст. 590 ГК — специальная норма).

Одной претензией — двух «зайцев»

Следовательно, при отражении в досудебной претензии, оформленной в соответствии с приложением к Хозяйственному процессуальному кодексу Республики Беларусь (далее — ХПК), требований ст. 590 ГК возможно считать досудебный порядок о расторжении договора аренды соблюденным.

Не забудьте представить доказательства

Документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, в соответствии со ст. 160 ХПК должны быть приложены к исковому заявлению. Претензия оценивается судом применительно к конкретно поданному исковому заявлению на предмет соответствия ее требованиям законодательства, в том числе требованиям ст. 590 ГК.

В случае непредставления таких доказательств хозяйственный суд оставляет исковое заявление без движения (ст. 162 ХПК), а при неисполнении определения хозяйственного суда об оставлении искового заявления без движения — возвращает исковое заявление по основанию, предусмотренному абз. 2 ч. 1 ст. 163 ХПК.

Бесполезная затея

Несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, установленное хозяйственным судом после возбуждения дела, влечет оставление искового заявления без рассмотрения на основании абз. 5 ст. 151 ХПК.