Мы строим, чтобы спорить…

Владимир Быстров,
юрист

Построить — построили, а хозяина не пускают…

В суд обратилась компания «А» к ПК «Б» и РУП «В» с требованием о признании права собственности на нежилые помещения.

Как следовало из материалов дела, по договору, заключенному между сторонами, ответчик — ПК «Б» — принял на себя обязательство организовать и обеспечить строительство нежилых помещений.

На момент рассмотрение дела строительство объекта недвижимости было завершено, объект был введен в эксплуатацию. На основании заявления ПК «Б» была осуществлена государственная регистрация, о чем было выдано свидетельство.

Вместе с тем по завершении строительства объекта ПК «Б» отказался передать истцу необходимую документацию для производства регистрации права собственности построенных за счет средств истца помещений.

Учитывая изложенные обстоятельства, а также невозможность осуществления регистрации принадлежащих истцу помещений на праве собственности в установленном порядке, истец и обратился в суд с иском, в котором просил признать право собственности компании «А» на помещения общей площадью 390 кв.м на 4-м этаже и 185 кв.м на 1-м этаже в административном здании.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика — ПК «Б» — в судебное заседание представил ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения ввиду наличия в договоре арбитражной оговорки о передаче спора на разрешение Международного арбитражного суда при БелТПП.

Представитель истца по представленному ходатайству высказал возражения. В судебном заседании истец пояснил, что в соответствии со ст. 236 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) споры, предметом которых является недвижимое имущество, если оно находится на территории Республики Беларусь, в том числе об установлении факта владения недвижимостью или права на нее, отнесены к исключительной компетенции хозяйственных судов.

Суд пришел к выводу о необоснованности ходатайства ответчика, его отклонении и продолжении судебного разбирательства по существу. В данном случае суд пришел к выводу о невозможности применения арбитражной оговорки к данному делу ввиду установленной исключительной компетенции хозяйственного суда на рассмотрение спора.

В связи с отклонением ходатайства представитель первого ответчика в устном порядке высказал возражения против поданного иска. В судебном заседании он пояснил, что с заявленными требованиями не согласен ввиду того, что между сторонами имелся спор относительно порядка исполнения договора. По мнению ответчика, истцом не в полном объеме были выполнены предусмотренные договором обязательства по внутренней отделке помещений, работы по которым ответчик осуществил самостоятельно. Поскольку в этой части имелся спор, то ответчик полагал, что истец не в полном объеме выполнил свои обязательства по объекту строительства, в связи с чем требования истца являются несостоятельными.

Представитель ответчика — РУП «В» — заявленные требования также не признал. В судебном заседании он пояснил, что, во-первых, иск был предъявлен к ненадлежащему ответчику, во-вторых, истцом были заявлены требования, которые не позволяли идентифицировать объект недвижимости, подлежащий регистрации.

Представитель истца относительно возражений второго ответчика пояснил, что это право истца выбирать процессуальное положение лиц, участвующих в деле. В данном случае истец полагал, что РУП «В» должно было участвовать в деле как лицо, которое будет осуществлять регистрацию права собственности спорного объекта недвижимости.

Дополнительно, учитывая мнение второго ответчика о невозможности идентификации объекта регистрации (помещений), заявленные требования истец уточнил и просил признать за собой право собственности на помещения:

— общей площадью 78,4 кв.м, расположенное на 1-м этаже административного здания;

— общей площадью 48 кв.м, расположенное на 1-м этаже административного здания;

— общей площадью 311,9 кв.м, расположенное на 4-м этаже административного здания.

Для каждого помещения истец указал, что включает в себя то или иное помещение. Например, для помещения на 1-м этаже общей площадью 78,4 кв.м, истец указал, что оно состоит из:

— кабинета площадью 20 кв.м;

— кабинета площадью 19,4 кв.м;

— кабинета площадью 19,4 кв.м;

— кабинета площадью 19,6 кв.м.

Ввиду уточнения истцом заявленных требований представитель второго ответчика возражений относительно возможности регистрации права собственности не высказал. Вместе с тем надлежащим ответчиком себя не признал, ввиду чего в удовлетворении заявленных требований просил отказать.

Суд, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований истца к КП «Б» и необоснованности к РУП «В» исходя из следующего.

В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Как усматривается из материалов дела, по договору долевого строительства нежилых помещений ПК «Б» (застройщик), в том числе и за счет средств истца (инвестора), построил административное здание, которое на основании заявления о государственной регистрации было зарегистрировано, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации.

Договором стороны предусмотрели, что в течение 30 дней после ввода объекта в эксплуатацию при условии полной оплаты стоимости долевого строительства застройщик обязался передать инвестору помещения для оформления в собственность, а также подготовить, подписать и передать инвестору документы, необходимые ему для оформления помещений в собственность.

В установленном договором порядке истец надлежащим образом выполнил обязательства по оплате объекта строительства в полном объеме, что подтверждалось решением МАС при БелТПП, по спору между компанией «А» и ПК «Б» об установлении факта ничтожности одностороннего отказа от исполнения договора.

В частности, исходя из содержания представленного в материалах дела решения МАС следовало, что причиной отказа от договора послужила неоплата истцом произведенных ответчиком работ за свой счет по внутренней отделке помещений. Вместе с тем решением МАС при БелТПП констатировал, что в действиях истца отсутствовали факты нарушения сроков проведения платежей, в том числе и последнего платежа.

В этой связи суд пришел к выводу о надлежащем исполнении истцом своих обязательств в части полной оплаты стоимости долевого строительства.

Согласно пояснениям представителя РУП «В» без полного пакета установленных документов, а также в случае выявления неточностей в документах, представленных застройщиком и правообладателем, произвести государственную регистрацию невозможно.

В состав данного перечня включены, в частности, и справка заказчика (застройщика), подтверждающая, что строительство изолированного помещения осуществлялось за счет средств инвестора (в случае государственной регистрации возникновения права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на изолированное помещение у инвестора, не являющегося заказчиком (застройщиком)), акт приема-передачи изолированного помещения от заказчика (застройщика) или иного балансодержателя к юридическому лицу — обладателю права хозяйственного ведения или оперативного управления или иной документ, подтверждающий такую передачу.

Вместе с тем, по словам истца, ПК «Б» уклонялся от передачи данной справки, представленная РУП «В» справка о распределении изолированных помещений между кандидатами в правообладатели содержала недостоверные данные, которые не позволяли истцу осуществить регистрацию принадлежащих ему помещений.

В судебном заседании было установлено, что при регистрации создания самовольно построенного капитального строения ПК «Б» была представлена справка о распределении изолированных помещений между кандидатами в правообладатели. При сличении данных, отраженных в справке и планах 1-го и 4-го этажей возведенного здания, было установлено различие метража.
В частности, в справке было отмечено, что кандидатом в правообладатели выступает истец и площадь помещений составляет 157,38 кв.м и 316,6 кв.м соответственно. Вместе с тем исходя из представленного РУП «В» плана 1-го и 4-го этажа следовало, что возведенная за счет средств истца площадь помещений составляла 126,4 кв.м и 311,9 кв.м, что с учетом пояснения второго ответчика вело к необходимости уточнения сведений о кандидатах в правообладатели.

В соответствии со ст. 220 ГК право собственности на строящиеся здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством. В случаях, когда вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством.

Поскольку возведенный объект был зарегистрирован в установленном порядке, часть помещений при его создании была оплачена истцом в полном объеме, ответчик — ПК «Б» — уклонялся от совершения указанных действий, что делало невозможным регистрацию за истцом принадлежащих ему помещений, то суд пришел к выводу об обоснованности требований истца о признании права собственности.

Доводы ответчика о том, что между сторонами имелся спор относительно оплаты участия долевого строительства, не мог быть принят судом во внимание, поскольку, во-первых, факт полной оплаты долевого участия истца был установлен при разрешении спора в решении МАС при БелТПП; во-вторых, анализ условий договора позволял констатировать, что затраты по отделке помещений не входили в сумму долевого участия, поскольку никоим образом не были зафиксированы сторонами в договоре и не определены.

Одновременно суд счел необходимым отметить, что поскольку требования истца к РУП «В» не были обозначены, лицом, виновным в возникновении спора, являлся ПК «Б», то суд пришел к выводу о правомерности заявленных требований компании «А» только к ПК «Б» и отсутствии оснований для удовлетворения иска ко второму ответчику — РУП «В».

Таким образом, суд решил удовлетворить исковые требования компании «А» к ПК «Б» и признать за ней право собственности на соответствующие помещения. Исковые требования компании «А» к РУП «В» были оставлены без удовлетворения.

Полный текст статьи доступен только для подписчиков журнала
оформить подписку на журнал