Государственная регистрация земельных участков: причины отказов

Наталия Кондратьева,
юрист

Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) установлены правила государственной регистрации объектов недвижимого имущества, в частности, земельных участков. Ни для кого не секрет, что своевременное и юридически грамотное оформление прав на земельный участок может уберечь как субъектов хозяйствования, так и обычных граждан от дополнительных материальных издержек и моральных трат.

Требования к документам

На практике же возникают ситуации, когда субъект хозяйствования, прошедший все возможные инстанции и подготовивший пакет необходимых документов, обращается в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — организация по регистрации) и получает отказ. В каких же случаях регистратор вправе, а точнее обязан отказать в приеме документов, представленных для совершения регистрационных действий, либо в совершении регистрационных действий?

Итак, ст. 34 Закона о регистрации предусмотрено 8 оснований для отказа в приеме документов, представленных для совершения регистрационных действий:

— документы не соответствуют требованиям законодательства Республики Беларусь;

— документы поданы ненадлежащим лицом или способом;

— заявление о государственной регистрации подписано ненадлежащим лицом;

— регистрационное действие подлежит совершению в другой организации по государственной регистрации или другим регистратором;

— представлены не все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации;

— представлены документы, содержащие недостоверные сведения либо сведения, не соответствующие данным документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, за исключением случая, когда расхождение вызвано технической ошибкой;

— содержание документов, представленных для осуществления государственной регистрации, не согласуется между собой;

— указанные в заявлении о государственной регистрации имущество, право, ограничение (обременение) права, сделка не подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации.

Что касается несоответствия документов, представляемых для совершения регистрационных действий действующему законодательству, то такая ситуация возможна, например, если:

— представленные документы не соответствуют общим требованиям, установленным ст. 32 Закона о регистрации (например, в документах имеются неоговоренные исправления или представляются документы, составленные в установленном порядке за пределами Республики Беларусь, без должной легализации и т.д.);

— решение о предоставлении земельного участка (далее — решение) вынесено не уполномоченным на то органом местного управления и самоуправления (далее — исполком). В настоящее время компетенция по изъятию и предоставлению земельных участков определена в Указе Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Указ № 667), а также в гл. 2 Кодекса Республики Беларусь о земле. Следует обратить внимание, что действующим законодательством не предусмотрена возможность делегирования полномочий по изъятию и предоставлению земельных участков, за исключением делегирования полномочий администрациям свободных экономических зон (далее — СЭЗ). Таким образом, при необходимости получения земельного участка или оформления прав на уже имеющийся в фактическом владении и пользовании земельный участок в зависимости от его местоположения обращаться следует не ниже, чем в районный или городской исполком или администрацию соответствующей СЭЗ;

— в решении отсутствует указание на наличие ограничений в использовании участка, хотя по результатам проведения мероприятий по установлению или восстановлению границ земельного участка, которые находят свое отражение в землеустроительном деле, имеются сведения о таких ограничения, либо не указан вид изымаемых земель и т.д. Пунктом 31 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом № 667, установлены требования к решению;

— дело по установлению (восстановлению) границ земельного участка (землеустроительное дело) не соответствует требованиям п. 148–151 Инструкции по установлению, восстановлению и закреплению границ земельного участка, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 16.05.2002 № 3 (далее — Инструкция по установлению границ). Например, отсутствует письменное согласие смежных землепользователей в случае установления (восстановления) соответствующих границ;

— доверенность, подаваемая представителем обособленного структурного подразделения, не являющимся руководителем такого подразделения, нотариально не удостоверяется, когда такое удостоверения обязательно (ст. 188 Гражданского кодекса Республики Беларусь);

— договор аренды земельного участка со стороны арендодателя (исполкома) подписывается неуполномоченным лицом, например, начальником какого-нибудь управления исполкома, а не председателем, его первым заместителем или иным соответствующим заместителем и др.

По основанию, что лицо, подающее документы для совершения регистрационных действий, является ненадлежащим либо что подача документов осуществляется ненадлежащим способом, в приеме документов может быть отказано, если, например:

— лицо, представляющее интересы заявителя на основании доверенности, не имеет на то достаточных полномочий. Например, в доверенности содержатся полномочия о государственной регистрации только самого участка, а заявление подается в том числе о государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на него;

— заявителем подаются документы по почте или передаются в организацию по регистрации курьером.

В отношении лиц, уполномоченных подписывать заявление о государственной регистрации, следует отметить, что данный аспект детально урегулирован Инструкцией о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23.04.2004 № 17.

Поскольку государственная регистрация земельных участков осуществляется по месту их нахождения, на практике заявители, как правило, безошибочно обращаются в нужную организацию по регистрации, поэтому основание для отказа о необходимости обратиться в другую организацию по регистрации практически не встречается. Также заявителям — субъектам хозяйствования не отказывают по основанию об отсутствии необходимости государственной регистрации земельных участков и прав на них. Согласно действующему законодательству любые участки, предоставляемые таким лицам, и права на них подлежат государственной регистрации.

Полный текст статьи доступен только для подписчиков журнала
оформить подписку на журнал