••• Земельные споры: причины и последствия

Ксения Кобаса,
адвокат Минской областной юридической консультации № 2

Земельные отношения в Республике Беларусь находятся в стадии развития. После включения земельных участков в гражданский оборот, количество сделок с ними резко возросло, при этом значительная часть сделок с землей совершается физическими лицами. Следует отметить, что у граждан Республики Беларусь не всегда была возможность быть полноправными участниками земельных отношений, что объяснялось отсутствием права частной собственности на землю для физических лиц. Частная собственность на землю была введена около 20 лет назад. Кроме того, получили свое развитие такие виды прав на землю для физических лиц, как право пожизненного наследуемого владения, право временного пользования, право аренды.

С увеличением количества видов прав на землю возросло и количество конфликтов между гражданами-землепользователями. Сегодня все большая часть таких конфликтов перерастает в судебные споры.

Часть граждан полагает, что разрешение земельных споров является компетенцией местных исполнительных и распорядительных органов. Именно с написания многочисленных жалоб в подобные инстанции начинают отстаивать свои права люди пенсионного возраста. Действительно, у местных исполнительных органов есть рычаги воздействия на ряд ситуаций, но, как правило, местные власти ограничиваются вынесением предписаний, привлечением к административной ответственности или простым разъяснением необходимости обращения в суд. Так или иначе, чем сложнее земельный спор, тем скорее следует обращаться за судебной защитой. В силу специфики земельных дел, которые рассматриваются в общих судах в порядке гражданского судопроизводства, существует объективная необходимость для граждан обращаться за юридической помощью.

Судебные споры, связанные с правами на землю, достаточно разнообразны. Можно выделить несколько самых распространенных категорий дел.

Обширное количество споров возникает как следствие права общей собственности на земельный участок или на объект недвижимого имущества, расположенный на этом участке. По-прежнему большинство граждан предполагает, что жилой дом можно рассматривать отдельно от земельного участка, пытаются установить свой режим пользования отдельно для дома и для земельного участка, что является безусловной ошибкой. В соответствии с Кодексом Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) земельный участок — это часть земной поверхности, имеющая границы и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями). В связи с этим невозможно осуществлять юридические манипуляции с капитальным строением в отрыве от земельного участка.

Двумя самыми распространенными путями возникновения права общей собственности на земельный участок является наследование дома и земельного участка несколькими гражданами, а также покупка доли в праве собственности на дом (доля в праве на дом не может существовать без доли в праве на земельный участок). Есть и другие случаи: дарение дома собственником нескольким лицам, например, своим детям. Если в данной ситуации земельный участок находится на праве собственности, то вопросы возникают по порядку пользования и земельным участком, и капитальным строением, расположенным на нем. Часто возникает спор по поводу раздела дома и земельного участка с образованием двух или более изолированных жилых помещений. Граждане хотят иметь отдельные земельные участки. Определить порядок пользования и жилым домом, и земельным участком при отсутствии согласия всех сторон спора можно в судебном порядке. При этом суд рассматривает несколько вариантов порядка пользования, которые предложит лицо, обладающее специальными познаниями, и стороны. Если речь идет о разделе капитального строения и земельного участка с образованием, например, 2-квартирного жилого дома, граждане ошибочно полагают, что так же, как и дом, они смогут разделить земельный участок.

Вопрос раздела жилого дома с выделением нескольких изолированных жилых помещений — квартир решается судом с помощью назначения строительно-технической экспертизы. На разрешение экспертизы ставится ряд вопросов о возможности раздела, определении вариантов раздела, определении стоимости реконструкции, возможности сооружения отдельных входов, кухонь и т.д. Оплата за проведение экспертизы первоначально ложится на ту сторону, которая выдвигает соответствующее исковое требование, как правило, это истец. Впоследствии данные затраты могут быть распределены между сторонами в зависимости от исхода дела. В результате эксперт предоставляет суду несколько вариантов возможного раздела жилого дома либо заключение о невозможности такого раздела.

Что касается земельного участка, то здесь граждан ждет разочарование. следует проконсультироваться у адвоката по земельным делам, прежде чем выдвигать требование о разделе. По законодательству Республики Беларусь не допускается раздел земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома. Даже в том случае, если в решении о предоставлении земельного участка не фигурирует термин «одноквартирный», раздел ограничивается нормами о делимости. Так, делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. В других случаях земельный участок признается неделимым. Поэтому даже при положительном решении суда в отношении раздела жилого дома на несколько изолированных жилых помещений граждане могут рассчитывать только на определение порядка пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности. Этот вопрос также решается с помощью экспертизы, в результате проведения которой на столе у судьи окажется несколько вариантов порядка пользования земельным участком с учетом расположения квартир, принадлежащих гражданам хозяйственных построек, иных сооружений и т.д. Следует отметить, что истец не всегда получает ожидаемый результат, при этом земельные дела весьма затратны с точки зрения судебных расходов. Поэтому, обращаясь за судебной защитой по данной категории дел, следует приготовиться к длительному и дорогостоящему процессу.

Нередко у граждан возникает спор по поводу соответствия либо несоответствия долей в праве собственности на дом долям в праве на земельный участок. Как правило, спорная ситуация возникает, когда доля в праве собственности на дом переходит новому сособственнику. При этом нового правообладателя не устраивает тот порядок пользования земельным участком, который сложился между прежними хозяевами. Например, при 1\2 доле в праве собственности на дом продавец пользовался 1\4 долей в праве на земельный участок, и такой порядок сложился по устной договоренности, есть путаница в документах на земельный участок. В таких случаях новый собственник обращается в суд с требованием признать решения исполкома, которым второму сособственнику был предоставлен земельный участок, недействительными и т.п. Возникает вопрос: могут ли доли в праве собственности на дом отличаться от долей в праве на земельный участок?

В ст. 69 КоЗ указано, что землепользователи неделимого земельного участка, на котором расположены капитальные строения, находящиеся в общей долевой собственности, осуществляют права землепользователей пропорционально своим долям в праве собственности на строение. Если спора по данному вопросу не имеется, то, по нашему мнению, сособственники строения могут по соглашению сторон предусмотреть иной порядок землепользования. Однако в случае судебного спора суд, скорее всего, будет руководствоваться нормой ст. 69 КоЗ.

Одним из самых распространенных судебных земельных споров является спор об устранении препятствий в осуществлении права пользования земельным участком. Чаще всего причиной таких споров становятся границы земельных участков, а точнее несовпадение фактических границ с юридическими, то есть с теми, которые указаны в правоустанавливающих документах. В правоустанавливающих документах на земельный участок указывается его площадь, границы, смежные землепользователи. На каждый земельный участок формируется землеустроительное и регистрационное дело. В силу того что граждане не соблюдают установленные границы, уничтожают межевые знаки, доверяют устным договоренностям с соседями, конфигурация земельного участка и его границы могут измениться до неузнаваемости. Часто эту проблему обнаруживает новый собственник, который согласно документам о государственной регистрации покупает земельный участок одной площади, а при измерении участка в натуре оказывается, что его площадь не соответствует той, которая указана в правоудостоверяющих документах. В такой ситуации, как правило, соседи встречаются в суде. Несоответствие границ может варьироваться от 10 сантиметров до нескольких метров, и часто судебные издержки превышают кадастровую стоимость отвоеванной земли.

Поскольку разрешение пограничного вопроса требует специальных познаний, которыми суд не обладает, назначается землеустроительная экспертиза. Случаются ситуации, когда в результате проведенной экспертизы обнаруживается, что соседи не виноваты в изменении границ, а ошибка закралась на стадии вынесения решений о предоставлении земельных участков. Несмотря на это, расходы по оплате экспертизы ложатся первоначально на истца, а потом распределяются в зависимости от исхода дела.

Еще одним видом препятствий в осуществлении права пользования земельным участком является расположение построек на соседнем земельном участке с нарушением строительных норм либо с несоблюдением положенного расстояния от границ соседних земельных участков. Земельный участок может затапливаться водой, стекающей с крыши хозяйственной постройки, расположенной на соседнем земельном участке, может иметь место затенение земельного участка и т.д. В любом случае суд с применением специальных познаний экспертов решит, является препятствие надуманным или действительным.

В заключение отметим, что судебное решение предсказать сложно. Результат не всегда оправдывает ожидания, так как часто объективная истина отличается от истины гражданина, обращающегося в суд за разрешением земельного спора. Мелкие и, казалось бы, незначительные нарушения, приводят к серьезным последствиям. В этой связи очень важно поднимать уровень правовой культуры граждан в сфере земельных отношений.