Купля-продажа жилого дома: особенности договора

Александр Жук,
юрист

Купля-продажа жилого дома подчиняется не только общим правилам сделок с недвижимостью, но и таит в себе особенности, характерные именно для этой сделки. В настоящей статье попытаемся обозначить некоторые из этих особенностей и раскрыть их суть.

Основы правового регулирования

Купля-продажа жилых домов в Республике Беларусь регулируется следующими основными нормативными правовыми актами:

— Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее — ГК);

— Положением о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.08.1993 № 589 (далее — Положение);

— отдельными нормами Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) и Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК).

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 101 ЖК, граждане могут иметь на праве собственности жилые дома без ограничения их количества и размеров. Данная норма конкретизируется в п. 7 Положения и гласит, что граждане Республики Беларусь, в том числе и постоянно проживающие за ее пределами, вправе приобретать жилые дома по договорам купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь.

Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь и занимающиеся на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью, вправе приобретать жилые дома в любых населенных пунктах Республики Беларусь. Иностранные граждане и лица без гражданства, не проживающие на территории Республики Беларусь, вправе приобретать жилые дома в Республике Беларусь в соответствии с международными договорами.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.07.1998 № 1086 «О реализации решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 г. № 3» установлено, что граждане Российской Федерации вправе приобретать дома в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь.

Согласно ст. 1 ЖК жилой дом представляет собой здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями. Исходя из ч. 3 ст. 51 КоЗ если земельный участок, на котором находится жилой дом, принадлежит лицу на праве частной собственности, то жилой дом можно продать только вместе с этим земельным участком. Исключение составляет только продажа дома под снос (ч. 3 ст. 51 КоЗ).

Как гласит п. 1 ст. 520 ГК, по договору купли-продажи жилого дома продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную цену. Однако не всегда продавец добросовестно выполняет свою обязанность о передаче недвижимости покупателю.

Пример

Между гражданами А. и Б. была заключена сделка о приобретении А. в собственность жилого дома. Расчет по сделке был произведен еще до подписания договора. Затем соглашение было удостоверено у нотариуса. Переход права собственности на дом был зарегистрирован в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Гражданин А. получил на руки документ о государственной регистрации права собственности на жилой дом. Однако гражданин Б. выезжать из проданного дома не собирался. Договориться сторонам не удалось, и покупатель был вынужден обратиться в суд.

В процессе подготовки дела к разбирательству в суд поступил встречный иск от Б. с просьбой признать договор купли-продажи недействительным на основании того обстоятельства, что совершался он без намерения создать правовые последствия. Б. пояснил, что сделка заключалась исключительно с целью зарегистрировать А. и членов его семьи на указанной жилплощади. Деньги по договору не передавались, и поэтому Б. освобождать жилое помещение не намерен. При этом гражданин Б. не представил доказательств, свидетельствующих о безденежности договора.

С другой стороны, в материалах дела имелись документы, подтверждающие нотариальное удостоверение сделки и произведенного расчета. Также реальное исполнение договора в большей его части (наличие передаточного акта и др.) подтверждало намерение у сторон создать правовые последствия. На основе одних лишь свидетельских показаний, подтверждающих правоту Б., признать сделку мнимой не представлялось возможным.

В совокупности все эти факты и привели к удовлетворению иска гражданина А.

Полный текст статьи доступен только для подписчиков журнала
оформить подписку на журнал