Судебная практика по спорам, связанным с недвижимостью

Юлия Епифанцева,
начальник управления обеспечения работы
хозяйственного суда Брестской области

Хозяйственный суд рассмотрел заявление ОАО «Р» о признании недействительным решения городского исполнительного комитета от 03.11.2009 о сносе самовольно возведенной пристройки. Основанием для принятия такого решения послужил факт неисполнения требований предписания горисполкома от 08.10.2009.

Заявитель указал, что в соответствии со ст. 63 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Закон № 300-З) местный исполнительный и распорядительный орган может принять решение о демонтаже или сносе здания, сооружения либо его части, если этот объект строительства:

— возведен на земельном участке, самовольно занятом застройщиком;

— возведен без получения разрешения на производство строительно-монтажных работ;

— возведен с существенными отступлениями от проектной документации на строительство;

— не соответствует утвержденной градостроительной документации;

— имеет дефекты, которые угрожают жизни и здоровью граждан, сохранности имущества физических и юридических лиц и которые не могут быть устранены в процессе ремонта либо реконструкции, или не соответствует требованиям экологической безопасности.

В направленном в адрес ОАО «Р» предписании ни одно из указанных нарушений не содержалось. При таких обстоятельствах заявитель полагал, что решение исполкома являлось незаконным и подлежало отмене.

Горисполком с поданными требованиями не согласился в полном объеме. В обоснование законности принятого решения было указано, что в соответствии со ст. 63 Закона № 300-З местный исполнительный и распорядительный орган может принять решение о демонтаже или сносе здания, сооружения либо его части, если этот объект строительства возведен без получения разрешения на производство строительно-монтажных работ. Согласно п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела, строительство, а также пристройка, надстройка, перестройка дома, другого строения, сооружения или создание иного недвижимого имущества без получения на это необходимых разрешений либо с существенными отступлениями от проекта или существенными нарушениями градостроительных норм и правил является самовольной постройкой (самовольным строительством). ОАО «Р» осуществило строительство пристройки без получения разрешения на производство строительно-монтажных работ.

Представитель СПМК, привлеченный в качестве третьего лица без самостоятельных требований, пояснил в судебном заседании, что возведенная истцом пристройка фактически закрывала доступ в нежилое помещение (магазин). Данное помещение было сдано в аренду иностранному частному унитарному торговому предприятию «Ф».

Представители предприятия «Ф» пояснили, что использовать помещение магазина они не могли, хотя и платили арендную плату. Пристройка блокировала им доступ в арендованное помещение. Ими был разработан проект реконструкции магазина (обозревался в судебном заседании). По проекту на месте пристройки находился второй вход. По санитарно-гигиеническим нормам, правилам противопожарной безопасности в предприятии общественного питания (магазине) должно иметься два входа (выхода) — один для посетителей, а второй для принятия товара, использования в случае экстренной эвакуации людей.

Оценив и исследовав все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя (истца) ввиду следующего.

При наличии названных в п. 1 ст. 223 ГК и п. 1 ст. 63 Закона № 300-З нарушений, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на возведенный объект права собственности. Подобный объект не рассматривается в качестве недвижимого имущества и не подлежит государственной регистрации. К такому объекту в силу п. 3 ст. 220 ГК применяются правила о праве собственности на строительные материалы.

При наличии оснований для признания строительства самовольным орган местного управления и самоуправления вправе в административном порядке принять одно из следующих решений:

— о продолжении строительства или о принятии постройки в эксплуатацию и ее регистрации в установленном порядке с предоставлением при необходимости земельного участка лицу, осуществившему самовольное строительство;

— о сносе лицом, осуществившим постройку, или за его счет самовольной постройки или о приведении ее в прежнее, до осуществления пристройки или перестройки, состояние. Последнее решение может быть принято, например, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Положением о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007 № 1802 «Об утверждении Положения о порядке принятия решений по самовольным постройкам и внесении изменений и дополнений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20 февраля 2007 г. № 223» (далее — Положение по самовольным постройкам), установлено, что для получения решения о сносе, либо о продолжении строительства, либо о принятии в эксплуатацию и регистрации одноквартирного, блокированного жилого дома, нежилой постройки на придомовой территории с предоставлением при необходимости земельного участка гражданин, осуществивший самовольное строительство, обращается в исполком и подает соответствующие документы. Исполком в срок до 3 дней со дня подачи документов назначает комиссию для подготовки проекта соответствующего решения исполкома. Комиссия в срок до 5 дней:

— изучает представленные гражданином документы; обследует самовольную постройку;

— составляет заключение о необходимости сноса самовольной постройки, либо о возможности продолжения ее строительства, либо о возможности приемки самовольной постройки в эксплуатацию.

В случае несогласия лица с решением о сносе самовольной постройки или о приведении ее в прежнее состояние оно может быть обжаловано в вышестоящий орган и в суд.

Решение о сносе самовольной постройки представляло собой санкцию, применяемую к лицу, осуществившему самовольное строительство, за нарушение соответствующих норм права. На момент подачи заявления заявитель не узаконил свои права на недвижимость, несмотря на тот факт, что пристройка датировалась 1985 годом.

Правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь установлены Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации). Оценочная ведомость домовладения не могла являться правоустанавливающим документом, подтверждавшим возникновение у заявителя права собственности на пристройку. Иных документов, подтверждавших право собственности на пристройку, у заявителя не имелось.

В соответствии со ст. 223 ГК самовольной постройкой (самовольным строительством) является строительство, а также пристройка, надстройка, перестройка дома, другого строения, сооружения или создание иного недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством, а также без получения на это необходимых разрешений либо с существенными отступлениями от проекта или существенными нарушениями градостроительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности в соответствии с п. 1 и 2 ст. 220 ГК. Оно не вправе пользоваться и распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольное строительство незамедлительно приостанавливается. Решение о продолжении строительства или о принятии постройки в эксплуатацию и ее регистрации в установленном порядке с предоставлением при необходимости земельного участка лицу, осуществившему самовольное строительство, либо о сносе самовольной постройки или о приведении ее в прежнее, до осуществления пристройки, надстройки или перестройки, состояние принимается соответствующими органами местного управления и самоуправления. Снос самовольной постройки или приведение ее в прежнее состояние выполняется лицом, осуществившим самовольное строительство, или за его счет.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии предоставления в определенном порядке данного участка этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законодательством интересы других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Порядок принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о сносе, либо о продолжении строительства, либо о принятии в эксплуатацию и регистрации одноквартирного, блокированного жилого дома, нежилой постройки на придомовой территории определен Положением по самовольным постройкам.

Не могли быть приняты за основу доводы заявителя о том, что здание ОАО «Р» является исторической ценностью, а значит, горисполком не имел права принимать решение о сносе. Согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь № 578 от 14.05.2007 «О статусе историко-культурных ценностей» в качестве исторической ценности определено здание постройки конца XIX — начала XX в., но ни в коем случае самовольно возведенная пристройка, датированная 1985 годом.

Таким образом, городской исполнительный комитет правомерно принял решение о сносе самовольно возведенной пристройки. В удовлетворении требований ОАО «Р» хозяйственный суд отказал.

Полный текст статьи доступен только для подписчиков журнала
оформить подписку на журнал