Судебный порядок подтверждения прав на недвижимое имущество

Сергей Белявский,
судья хозяйственного суда Гродненской области

Основным документом, регламентирующим порядок государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости, является Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон). В соответствии с Законом для регистрации прав на недвижимое имущество необходимо наличие двух составляющих: факта регистрации имущества у предыдущего собственника либо документов, подтверждающих создание объекта недвижимости. Кроме того, для регистрации имущества, полученного на основании сделки, необходимо предоставление документов, выражающих содержание сделки.

Когда одна возможность, суд…

Неаккуратность и нерасторопность в ведении бизнеса часто становится причиной того, что объект недвижимости после завершения строительства эксплуатируется длительное время, а государственная регистрация его не производится. Еще хуже, когда такой объект реализуется второму лицу. При этом второе лицо может его продать и третьему лицу и т.д. Возникает ситуация, когда у собственника имеются документы, подтверждающие приобретение объекта недвижимости, однако регистрирующий орган отказывает в его регистрации. Причиной этого является то, что регистрации подлежат как первоначальное возникновение права собственности, так и последующие переходы права. Если у регистратора сведения о собственнике недвижимости не совпадают с данными о продавце, логичным является отказ в регистрации.

Как поступить в такой ситуации? Ответ очевиден — зарегистрировать все переходы прав и последнему собственнику надлежащим образом оформить куплю-продажу недвижимости. Однако данная процедура является довольно долгой и дорогой. Кроме того, продавца вообще может уже не существовать.

Для разрешения подобной ситуации в Законе предусмотрена особая процедура получения подтверждающего документа. В соответствии со ст. 55 Закона одним из оснований для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество являются судебные постановления, устанавливающие или прекращающие права на недвижимое имущество.

Рассмотрение подобных требований осуществляется в двух формах. Если спор о праве отсутствует, в суде подлежит рассмотрению заявление неимущественного характера об установлении юридического факта принадлежности имущества на праве собственности. Если же имеется спор о праве, то он подлежит разрешению в общеисковом порядке.

Как следует из содержания п. 4 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 17.12.2007 № 82 «Об отдельных вопросах практики применения хозяйственными судами законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — постановление № 82), хозяйственный суд в порядке специального судопроизводства (об установлении фактов, имеющих юридическое значение) рассматривает заявления об установлении факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю, гражданину, если правоустанавливающий документ заявителем утрачен и не может быть получен иным способом во внесудебном порядке.

В порядке специального судопроизводства (об установлении фактов, имеющих юридическое значение) хозяйственный суд рассматривает также заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет (приобретательная давность). При этом предусмотренные ст. 235 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) правила о приобретательной давности не могут применяться к лицу, владеющему имуществом на законных основаниях (хозяйственное ведение, оперативное управление, договор аренды, хранения и др.).

Заявление покупателя об установлении факта принадлежности на праве собственности недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества, поданное в связи с отказом регистрирующего органа в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество из-за отсутствия государственной регистрации создания этого имущества и прав на него у продавца, может быть рассмотрено хозяйственным судом в исключительных случаях в порядке специального судопроизводства, если хозяйственный суд с учетом конкретных обстоятельств приобретения недвижимого имущества (например, по результатам торгов в процедуре банкротства; если объект недвижимости создан до вступления в силу Закона и организация-продавец ликвидирована и т.п.) придет к выводу, что заявитель не имеет другой возможности получить документы, устанавливающие факт принадлежности недвижимого имущества на праве собственности.

Указанные требования являются требованиями неимущественного характера, и государственная пошлина по ним оплачивается в размере 10 базовых величин. Если же имеется спор о праве, то государственная пошлина уплачивается по ставкам, предусмотренным для имущественных требований в соответствии с Приложением 16 к Налоговому кодексу Республики Беларусь.

Полный текст статьи доступен только для подписчиков журнала
оформить подписку на журнал