••• Договор купли-продажи есть, а право собственности под вопросом

Валерий Фадеев,
заслуженный юрист Республики Беларусь

Регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним порой вызывает немало вопросов даже у опытных юристов. Причиной этому служит некоторая некорректность законодательства, регулирующего данную сферу общественных отношений. Недавно автору пришлось столкнуться с ситуацией, весьма интересной как с теоретической, так и с практической точки зрения.

Одна компания с зарубежным капиталом — резидент Республики Беларусь приобрела по договору купли-продажи недвижимость у другой компании, также резидента Беларуси. Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, однако покупатель, к сожалению, не воспользовался правом, предоставленным п. 7 ст. 10 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон). Данная норма гласит, что с учетом последовательности, установленной ст. 10 Закона, одновременно может осуществляться государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения нескольких прав, ограничений (обременений) прав на это недвижимое имущество и государственная регистрация нескольких сделок с ним.

В рассматриваемом случае покупатель решил зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество не сразу вместе с регистрацией договора, а спустя примерно месяц после регистрации этого договора. Но оказалось, что за несколько дней до обращения покупателя за этой регистрацией судебный исполнитель наложил запрет на совершение регистрационных действий с указанной недвижимостью в связи с тем, что возник вопрос об обеспечении принудительного исполнения продавцом обязательств по исполнительным производствам. Попытки обжаловать решение судебного исполнителя ни к чему не привели, так как все инстанции со ссылкой на ст. 522 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) признали его действия законными и обоснованными.

Статья 522 ГК гласит, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Основным аргументом, которым руководствовались все судебные инстанции, было то, что, по их мнению, до регистрации перехода права собственности покупатель не является собственником недвижимости, несмотря на регистрацию самого договора купли-продажи.

Поняв, что через обжалование действий судебного исполнителя решить проблему не удастся, покупатель предъявил к продавцу иск о признании права собственности на недвижимое имущество. Однако и здесь суды в иске отказали исходя из той же аргументации: до регистрации перехода права собственности — вы не собственник.

Представляется, что такая позиция далеко не бесспорна на основании следующего.

Согласно п. 2 ст. 220 ГК в случаях, когда недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством. При этом следует учесть, что здесь речь идет о возникновении права собственности на вновь созданное недвижимое имущество.

Исходя из ст. 224 ГК право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента его регистрации, при условии, что иное не установлено законодательством.

Из анализа указанных норм следует вывод, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество по договору продажи не является обязательным правоустанавливающим фактом для возникновения права собственности. Такое право в силу норм ст. 224 ГК возникает у приобретателя после регистрации договора об отчуждении имущества, а не после регистрации перехода права собственности. Вероятно, для того, чтобы признать такую регистрацию правоустанавливающим фактом, норма должна быть следующей: «Право собственности на недвижимость у ее покупателя возникает после государственной регистрации перехода права собственности».

Правда, такая точка зрения поддерживается далеко не всеми специалистами, иногда, как представляется, в связи с недостаточно глубоким анализом норм. Так, в некоторых российских учебниках по гражданскому праву можно прочитать, что в тех случаях, когда переход права собственности на имущество подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Такой вывод сделан на основании п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), содержание которого почти аналогично п. 2 ст. 224 ГК, только вместо слов «договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации» в ГК РФ использованы слова «отчуждение имущества подлежит государственной регистрации».

Следует также обратить внимание на некоторую нелогичность норм ГК и Закона, которыми введена двухэтапная регистрация договора купли-продажи недвижимости и перехода права собственности.

Ведь вполне понятно, что договор купли-продажи имеет своей целью переход права собственности. Нужна ли при этом специальная регистрация перехода права собственности?

С учетом изложенного состоявшиеся судебные решения по указанному делу, на наш взгляд, далеко не безупречны. Нельзя также забывать и о том, что в данном случае речь идет о добросовестном приобретателе, права которого подлежат специальной защите.