Субаренда: запреты за рамками закона

Ольга Гречко, старший юрист
юридической фирмы «Власова, Михель и партнеры» ООО

Арендатор вправе с согласия собственника сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено законодательством. Однако иногда данное право ограничивается нормативными актами, противоречащими Гражданскому кодексу Республики Беларусь (далее — ГК).

РУП «А», находящееся в республиканской собственности, и ООО «Б» частной формы собственности в 2005 году заключили договор аренды недвижимого имущества сроком на 5 лет. Договором было предусмотрено право арендатора сдавать арендуемые помещения в субаренду. Согласие на включение в договор такого условия в письменном виде было получено у Концерна, осуществлявшего права собственника в части эффективного использования государственного имущества.

Впоследствии постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 02.09.2008 № 69 «Об утверждении формы договора аренды зданий, сооружений, их частей, в том числе изолированных помещений, находящихся в республиканской собственности» (далее — постановление № 69) была утверждена новая форма договора аренды перечисленного имущества. Новая форма договора включала в себя условие о том, что арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду только с письменного согласия арендодателя (п. 10.1 формы договора).

В этой связи РУП «А» предложило ООО «Б» внести изменения в договор аренды, предусматривающие обязательность получения письменного согласия арендодателя на заключение каждого договора субаренды. Поскольку такой порядок сдачи имущества в субаренду противоречил договору, арендатор ­отказался от подписания дополнительного соглашения. По этой причине РУП «А» обратилось в хозяйственный суд с иском о понуждении к заключению дополнительного соглашения, изменяющего порядок сдачи имущества в субаренду.

Во-первых, как указал истец в обоснование своей позиции, законодательство имеет приоритет над договором. В силу п. 1 ст. 392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. То есть законодательство имеет приоритет над договором. Пункт 2 ст. 392 ГК устанавливает, что если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.

Во-вторых, Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности своим решением, оформленным протоколом № 39 от 25–26.03.2008 (п. 7.1) запретила предоставление в аренду общественных, административных, переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в госсобственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами. РУП «А» обращалось за письменными разъяснениями в Республиканскую комиссию, которая посчитала сдачу ответчиком в суб­аренду помещений после принятия протокола Республиканской комиссии № 39 незаконной.

Ответчик (ООО «Б») исковые требования не признал. В отзыве на иск ответчик указал, что п. 2 ст. 392 ГК (обязательность изменения договора в случае принятия нового нормативного акта) применяется в случаях, если иное не установлено законодательством. Поэтому для разрешения вопроса о необходимости заключения дополнительного соглашения в связи с принятием новой формы договора аренды необходимо руководствоваться п. 3 постановления № 69, который исключал из сферы действия постановления договоры, заключенные до вступления его в силу.