Проблемные вопросы прекращения договорных отношений

Сергей Белявский,
судья хозяйственного суда Гродненской области

Действующее законодательство в надлежащей степени обеспечивает права арендаторов. Между тем арендатор нередко умышленно злоупотребляет своими правами. Например, уклоняется от внесения арендной платы, не освобождает помещения после истечения срока договора. Рассмотрим конкретные примеры из судебной практики и попробуем разобраться, как следует поступать в таких ситуациях.

Договор аренды (договор имущественного найма) — это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответ­ствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Договор аренды является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.

Договор аренды в Республике Беларусь сегодня является одним из наиболее распространенных договоров, закрепляющих отношения по передаче недвижимого имущества в пользование. С одной стороны, это можно объяснить значительными и порой непосильными финансовыми расходами субъектов предпринимательской деятельности на собственную недвижимость, с другой — необходимостью наличия такой недвижимости на законном основании для осуществления своей деятельности.

Определяя понятие договора аренды, законодатель исходит из того, что данный договор представляет собой самостоятельный вид договорных обязательств. В то же время Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее — ГК) исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных отношений, как это имело место ранее. Следует также отметить, что в последнее время законодателем предприняты значительные меры в обеспечении прав арендаторов. Однако случается, что арендатор умышленно злоупотребляет своими правами, уклоняется от уплаты арендной платы, не освобождает занятое помещение, фактически его не используя. Чаще всего встречаются ситуации, когда арендатор своевременно не оплачивает арендную плату за используемое имущество.

Между тем, в соответствии со ст. 585 ГК, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В хозяйственной практике возможны также ситуации, когда арендатор без законных на то оснований не освобождает занимаемое помещение после истечения срока действия договора. Как поступать в данном случае? Взыскать арендную плату на основании договора невозможно, поскольку пользование имуществом происходит вне сроков действия договора. Арендодателю необходимо обратиться в суд с требованием о взыскании суммы арендной платы на основании норм гражданского законо­дательства. В данном случае следует руководствоваться ст. 593 ГК, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения аренд­ной платы за все время просрочки. Если же указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Пример 1

Хозяйственный суд рассмотрел дело по иску РАЙПо (арендодателя) к СООО «С» (арендатору) о взыскании 22 736 791 руб. (21 578 050 руб. основного долга за аренду помещения за время просрочки возврата арендованного имущества, 1 158 741 руб. — проценты за пользование чужими денежными средствами и о возврате арендованного имущества).

Суд при рассмотрении материалов дела установил, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды на нежилые складские помещения. По акту приемки-передачи арендуемое имущество было передано ответчику. Арендная плата за представленные помещения составляла 1 300 евро и перечислялась на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа за текущий месяц (п. 3.3 договора). Срок действия договора аренды истек 02.09.2006, но арендуемые складские помещения истцу возвращены не были. В судебном заседании стороны не отрицали, что договорные отношения закончились 02.09.2006.

В обоснование своей позиции истец сослался на п. 1.5 договора, согласно которому возврат имущества по окончании срока аренды должен был производиться по передаточному акту, подписываемому сторонами. Это соответствует порядку, установленному п. 1 ст. 626 ГК, согласно которому передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В силу ст. 593 ГК, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В этой связи истец просил взыскать с ответчика арендную плату за время просрочки возврата арендованного имущества за период с сентября 2006 г. по февраль 2007 г. в размере 21 578 050 руб., что подтверждалось представленными расчетами. Также истец просил в соответствии со ст. 366 ГК взыскать проценты за пользованием чужими денежными средствами в сумме 1 158 741 руб. за 179 дней (с данным расчетом ответчик был согласен).

Довод ответчика, что в адрес истца высылалась копия акта передачи складского помещения, суд во внимание не принял, так как ответчик не представил суду надлежащих доказательств, в том числе почтовой корреспонденции о высылке данных документов в адрес истца. При этом суд посчитал, что требование истца обязать ответчика вернуть имущество (складские помещения) судом удовлетворено быть не может, так как данное требование при данных обстоятельствах не основано на действующем законодательстве.

Таким образом, требования истца в части взыскания арендной платы и процентов были признаны законными и обоснованными, в удовлетворении остальной части иска было отказано.