Типичные ошибки при расчете цены иска в арендных спорах

Татьяна Миколенко,
судья хозяйственного суда г. Минска

Основными спорами в сфере аренды зданий, сооружений и нежилых помещений являются споры о взыскании с арендатора арендной платы, коммунальных платежей, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, за просрочку внесения арендной платы. Рассмотрим типичные ошибки при расчете цены иска.

Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений» размер арендной платы определяется в договоре в евро за 1 кв.м общей площади арендуемого помещения по курсу Национального банка Республики Беларусь.

Согласно ст. 366 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) «Ответственность за неисполнение денежного обязательства» в случае, если денежное обязательство в соответствии с законодательством подлежит оплате в белорусских рублях в размере, эквивалентном определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах, то проценты начисляются на подлежащую оплате сумму в белорусских рублях, определенную по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день исполнения денежного обязательства либо его соответствующей части. В случае взыскания долга в судебном порядке официальный курс определяется на день вынесения судебного решения.

В отличие от данной нормы, ст. 311 ГК, определяющая понятие неустойки, не содержит аналогичного порядка для установления курса иностранной валюты. В этой связи при взыскании неустойки (пени) за просрочку исполнения обязательства по уплате арендной платы следует руководствоваться общими нормами ГК, согласно которым в силу обязательства одно лицо (должник) обязан совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, например, уплатить деньги. При этом неустойка, в частности в случае просрочки исполнения, подлежит начислению на сумму основного долга, исчисленную в белорусских рублях на дату, когда обязательство должно было быть исполнено. То есть на последнюю установленную договором аренды дату внесения арендной платы.

В случае если истец не воспользуется своим правом на уточнение размера исковых требований согласно ст. 63 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК), хозяйственный суд произведет перерасчет исковых требований в части пени, начислив ее на сумму в белорусских рублях по курсу евро на последнюю установленную договором дату внесения арендной платы (как правило, не позднее 15 числа месяца). При этом в части удовлетворения неправомерно заявленных исковых требований по пене будет отказано.

Особое внимание в части начисления неустойки заслуживает вопрос о периоде ее начисления. Началом периода просрочки является день, следующий за последней установленной соглашением сторон даты исполнения обязательства. Вместе с тем нередко арендодатели ошибочно устанавливают период просрочки до даты обращения с иском в суд либо до даты судебного разбирательства.

Неустойка, выступая одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не подлежит начислению за период после прекращения действия договора аренды. В связи с этим при рассмотрении искового требования о взыскании неустойки суд прежде всего устанавливает, действует ли основной договор аренды. Поскольку с прекращением договора аренды (по истечении срока его действия либо в связи с расторжением договора по соглашению сторон либо в судебном порядке) неустойка в виде пени, являясь способом исполнения обязательства, возникшего из договора, начислению за период после прекращения действия договора аренды не подлежит.