Взыскание стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества

Сергей Белявский,
судья хозяйственного суда Гродненской области

Одной из наиболее распространенных причин возникающих между арендатором и арендодателем споров по поводу компенсации произведенных улучшений является несоблюдение установленного законом и договором порядка согласования производства таких улучшений. Если в отношении отделимых улучшений такой вопрос не встает — арендатор вправе их изъять в соответствии с п. 1 ст. 594 Граждан­ского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), то в случае с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вреда для имущества) споры встречаются довольно часто.

Вопрос о том, на кого должны относиться затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора (п. 2 ст. 594 ГК). Во ­втором — все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 594 ГК).

Аналогичное положение содержится и в ст. 22 Закона Республики Беларусь от 12.12.1990 № 460-XII «Об аренде» (далее — Закон об аренде), согласно которой в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендо­дателя улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения, замена ­оборудования и т.п.), он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, кроме земли и других природных ресурсов, возмещению не подлежит.

Как правило, источником возникновения возможных споров является несоблюдение надлежащего порядка получения согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Например, часто встречаются случаи, когда арендодатель устно дает согласие на проведение улучшений (иногда проведение улучшений сопровождается даже устным требованием). В силу правовой неграмотности, полагаясь на устойчивые деловые ­отношения, арендатор ограничивается таким устным согласием и приступает к выполнению работ по улучшению арендованного имущества. Именно в этом и заключается ошибка, связанная, как правило, с невнимательностью арендатора. Согласие арендодателя на проведение улучшений в последующем должно быть подтверждено. Причем, как правило, в условиях договора стороны закладывают формулировку о «письменной форме» согласия. Отсутствие такого согласия влечет невозможность взыскания с арендодателя затрат на проведение улучшений.

Пример 1

Хозяйственный суд рассмотрел дело по иску ИП «А» (арендатора) к ОАО «Т» (арендодателю) о взыскании стоимости произведенных работ по улучшению арендованного помещения.

Как было установлено в ходе рассмотрения дела, ответчик обратился к истцу с предложением произвести надстройку козырька и благоустройство отдельного входа в арендуемое истцом помещение. Истец с данным предложением согласился. При этом, как указывал истец, обращение арендодателя к арендатору было совершено в устной форме. Доказательств обращения в письменной форме представлено не было. В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что письменного согласия на переустройство арендуемого помещения он не давал.

В результате в удовлетворении исковых требований было отказано.