Проблемы определения целевого использования помещений, находящихся в государственной собственности

Cергей Мощук, юрисконсульт

Основной объем рынка аренды нежилых помещений, в том числе зданий и сооружений, приходится на помещения государственной формы собственности. В настоящей статье рассмотрим проблемы определения целевого использования помещений, находящихся в госсобственности, с целью правильного применения ставок арендной платы.

Размеры арендной платы для помещений, находящихся в государственной собственности, определены Указом Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений» (далее — Указ № 495). В соответствии с п. 2.6 Указа № 495 базовая ставка арендной платы — это стоимость аренды одного квадратного метра арендуемой площади в месяц, дифференцированная согласно целевому использованию помещений (непроизводственное, смешанное, производственное) и их месторасположению. То есть именно цель использования помещений является основным критерием определения базовой ставки арендной платы.

Для производственных помещений базовые ставки минимальны и составляют от 0,5 в сельских населенных пунктах до 5 евро в г. Минске за один квадратный метр. Соответственно, для смешанных и непроизводственных помещений ставки дифференцированы от 1 до 7 и от 2 до 10 евро. Минимальные ставки арендной платы для производственных помещений объясняются необходимостью стимулирования деятельности арендаторов, направленной на удовлетворение потребностей населения и организаций. Определение непроизводственного, смешанного и производственного целевого использования приводится в п. 2.8, 2.9, 2.10 Указа № 495.

До вступления в силу 24 апреля 2008 г. изменений и дополнений, внесенных в этот документ Указом Президента Республики Беларусь от 23.10.2007 № 533 «О внесении изменений и дополнений в указы Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. № 495 и от 4 августа 2006 г. № 498» (далее — Указ № 533), непроизводственным целевым использованием считалось использование арендуемого помещения для размещения руководителей, органов управления и контроля юридических лиц и их структурных подразделений, а также специалистов по снабжению и сбыту, финансово-экономических служб, бухгалтерий. Производственное целевое использование определено в Указе № 495 как использование помещения непосредственно для выпуска продукции, выполнения работ и оказания услуг с размещением на арендуемых площадях рабочих и специалистов, за исключением помещений, перечисленных в п. 2.8 Указа № 495, а также для складирования продукции товаров. К помещениям производственного целевого использования отнесены также помещения актовых, спортивных, выставочных залов, подсобные помещения, предназначенные для обслуживания деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (кладовые, раздевалки, умывальники, комнаты для приема пищи), другие подобные помещения.

С момента вступления в силу Указа № 533 определение непроизводственного целевого использования помещений претерпело изменения. Согласно новой редакции п. 2.8 Указа № 495 определение понятия «непроизводственное целевое использование» стало звучать следующим образом: использование помещений для размещения руководителей, специалистов высшего уровня квалификации по предпринимательской деятельности и кадрам, в области права, в области общественных и родственных наук (в соответствии с общегосударственным классификатором «Профессии рабочих и должности служащих»), а также индивидуальных предпринимателей, осуществляющих в установленном порядке деятельность с привлечением физических лиц по трудовым и (или) гражданско-правовым договорам. При этом определение производственного целевого использования существенных изменений не претерпело.

Спустя некоторое время после вступления в силу Указа № 533 отдельные арендодатели воспользовались новым определением непроизводственного целевого использования помещений для увеличения размера арендной платы, используя частный метод интерпретации правовой нормы. Рассмотрим один из таких случаев на конкретном примере.