Договор строительного подряда: актуальные вопросы заключения и исполнения

Илья Латышев,
директор ООО «Юридическая
группа «ВЕРДИКТ БАЙ»

Несмотря на наступающий кризис, сфера строительства в Республике Беларусь пока функционирует лучше, чем в соседних странах. Это можно наблюдать не только по сообщениям средств массовой информации, но и по статистике обращения иностранных строительных организаций к нам за юридическими услугами по сопровождению их выхода на рынок Республики Беларусь. Поэтому одним из первых аспектов, которые мы рассмотрим в этой статье, является краткое описание возможных схем работы подрядчиков-нерезидентов в Республике Беларусь. Кроме того, обратим внимание на предпосылки заключения договора строительного подряда, его существенные условия, а также некоторые проблемы, возникающие у подрядчиков при исполнении договоров строительного подряда и советы, как их избежать.

Деятельность подрядчика-нерезидента
в Республике Беларусь

В последнее время под влиянием мирового финансового кризиса строительные организации из стран ближнего и даже дальнего зарубежья часто обращаются к нам с просьбой юридически оформить их выход на рынок Республики Беларусь. Наиболее важным моментом для строительной организации (нерезидента) здесь является следующее.

В соответствии с ч. 2 п. 11 Положения о порядке открытия и деятельности в Республике Беларусь представительств иностранных организаций, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.07.1997 № 929 «О порядке открытия и деятельности в Республике Беларусь представительств иностранных организаций», деятельность иностранных организаций на территории Республики Беларусь без открытия представительства запрещена. То есть для осуществления строительной деятельности даже в рамках одной строительной площадки необходимо предварительно открыть представительство строительной компании в Республике Беларусь.

Разрешение на открытие представительства выдается Министерством иностранных дел Республики Беларусь. Порядок открытия представительства, а также перечень необходимых для этого документов закреплены в вышеуказанном Положении. После открытия представительства вся деятельность строительной компании в Республике Беларусь (наем работников, заключение договоров субподряда, осуществление строительства, налогообложение и т.д.) проходит через него.

Вторым вариантом работы строительной организации (нерезидента) в Республике Беларусь является регистрация здесь юридического лица, в котором она будет выступать учредителем. Причем указанный нами вариант регистрации в Беларуси юридического лица является более предпочтительным, так как в рассматриваемом случае нерезидент планирует вести здесь именно коммерческую деятельность, а это подразумевает некоторые нюансы.

Во-первых, представительство по сравнению с юридическим лицом имеет усеченный правовой статус (то есть может вести предпринимательскую деятельность в виде исключения и только от имени и по поручению головной компании).

Во-вторых, содержание представительства обходится дороже (на сегодняшний день пошлина за открытие и продление срока деятельности представительства — 65 базовых величин за каждый год против 5 базовых величин за открытие юридического лица на неопределенный срок).

В-третьих, в случае занятия предпринимательской деятельностью представительство будет уплачивать в Беларуси все те же налоги, что и обычное белорусское юридическое лицо.

В-четвертых, представительство может нанять ограниченное количество иностранных работников (обычно их число составляет не более пяти и указывается в разрешении, выдаваемом Министерством иностранных дел).

В-пятых, с учетом действующего на сегодняшний день в Беларуси запрета на проведение предоплат нерезидентам в валюте строительная организация, действующая в Беларуси через представительство, не сможет получать от заказчика авансы в иностранной валюте.

Третьим вариантом, который также выбирают некоторые из наших клиентов, является смешанный вариант — открытие в Беларуси как представительства, так и юридического лица. При этом схема работы строится с участием обеих этих структур.

Следующим важным для подрядчика-нерезидента моментом является получение в Беларуси специального разрешения (лицензии) на осуществление деятельности по строительству и (или) проектированию. Строительные организации из Российской Федерации обычно задают вопрос о возможности легализовать (признать) в Беларуси лицензии, выданные им в Российской Федерации. Однако что касается легализации лицензий на строительство и проектирование зданий и сооружений, выданных в Российской Федерации, то такой механизм в Беларуси не применяется.

27 марта 1997 г. в г. Москве было заключено Соглашение о взаимном признании лицензий на осуществление строительной деятельности, выдаваемых лицензионными органами государств-участников Содружества Независимых Государств. Однако, по имеющейся информации, Российская Федерация данное Соглашение не подписала. Поэтому и в случае с открытием представительства, и в случае с открытием юридического лица в Республике Беларусь необходимо будет получать специальное разрешение (лицензию) заново.

Редакция Декрета Президента Республики Беларусь от 14.07.2003 № 17 «О лицензировании отдельных видов деятельности», действующая с 1 января 2008 г., включила в число лицензиатов также иностранные юридические лица и иностранные организации, чем закрепила имевшую место практику выдачи специальных разрешений (лицензий) иностранным юридическим лицам, действующим в Республике Беларусь через представительство.